SOHO中国(00410)加速卖楼 潘石屹称拿地建房模式已到头

　　本文来源：证券日报-资本证券网

　　再过两个月，潘石屹(SOHO中国董事长)可能就会锁定北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO的买家了。这意味着，加上前几日以35.73亿元售出的上海虹口SOHO，2017年，SOHO中国将有可能收到整售三个项目的现金，这是一笔会超过100亿元规模的资金。

　　如此大规模的现金回流到上市平台，如何花?

　　“主要还是投到SOHO 3Q(以下或简称3Q)业务上来，还有一些可能用于分红。”潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示，接下来，SOHO中国(00410)将向轻资产转型，不会再拿地建房，将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展，以租赁方式获取物业，再改造成SOHO 3Q进行运营管理，该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。

　　值得关注的是，即使手握大量现金，按照潘石屹的计划，在接下来的两个月里，还会进行一轮融资。潘石屹向《证券日报》记者透露，将会把17个SOHO 3Q整合去融资，实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划，潘石屹称，各种可能都是存在的。

　　告别“买地建房”

　　事实上，2012年8月份，潘石屹经历了各种“向哪里转型”的焦虑之后，决定告别散售，向持有物业运营转型，这一战略转型决策造成了SOHO中国股价应声而落，现金流压力也接踵而至。

　　2014年以来，SOHO中国开始以整售资产的方式逐步撤出上海办公物业市场，彼时，恰逢李嘉诚也在抛售上海商业资产。“落袋为安”或许是这两位企业家对上海办公物业市场的理解。毕竟，时至今日，SOHO中国已经出售了大量商业物业资产(详情见《证券日报》此前刊发的《SOHO中国欲再售京沪资产 潘石屹可套现超过340亿元》报道)。更重要的是，SOHO中国自2013年获取北京丽泽一宗地块后，已经再也没有任何地块入账。

　　鉴于此，业内有质疑声称，潘石屹是不是不算一个开发商了?

　　对此，潘石屹向《证券日报》记者直言，房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了，地价高，地产企业利润率很低，天花板已经在来的路上，甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房，SOHO 3Q接下来的发展，也要走轻资产化的发展方向，这也可以理解为SOHO中国开始向轻资产方向转型。

　　但潘石屹同时表示，SOHO 3Q本质上是房地产产品，SOHO中国手里还有很多项目，一时半会儿还告别不了房地产。

　　不过，他也直言，“在我心里，永远不能销售的是外滩SOHO和望京SOHO”。至于其他项目是否还会销售，潘石屹称，“走一步算一步吧”。

　　在潘石屹看来，北京商业物业不能散售政策的出台，意味着商业物业除了整售这一条路，其他商业模式已经不存在了。同时，商用物业带来的租金回报率并不高，他表示，中国利率高，办公物业的净租金回报率为2.7%左右，其回报率是美国的一半。

　　或许，上述因素促使他接下来要着力发展SOHO 3Q。

　　欲打包SOHO 3Q融资

　　据SOHO中国总裁阎岩向《证券日报》记者透露，截至到现在，SOHO 3Q有1.7万个座位，17个中心，整体出租率为85%，预计到年底出租率将达到95%。接下来，为了完成SOHO 3Q数量级的扩张，未来除了一线城市，还会下沉到二线城市，也有可能到三线城市去发展。

　　潘石屹也向《证券日报》记者透露，前几天，“我与毛大庆(优客工场创始人)聊天时，他告诉我无锡和开封租的最好，我打算8月份回来之后，去开封看看”。

　　而对于SOHO 3Q新项目的获取方式，潘石屹表示，不会拿地再去建设SOHO 3Q，也不会整体收购一栋旧有物业去改造成SOHO 3Q，“我把CBD的房子都卖了，再到别的地方收购破房子，这生意不是做反了吗?”

　　对于SOHO 3Q接下来扩张方式， SOHO 3Q运营总监IVY表示，目前的想法是租用现有市场上空置的房产资源，暂时不输出管理，因为贴牌不利于运营管理质量的把控。

　　事实上，潘石屹私下向《证券日报》记者透露，接下来可能会跟开发商合作，降低租赁成本去扩张3Q，但不管跟谁合作，地段是第一位的，3Q本质上来说还是房地产生意，但希望SOHO 3Q形成一个自我发展和自我循环的生命体。

　　值得关注的是，在潘石屹向轻资产转型的路上，将会率先启动一轮资本运作。潘石屹向《证券日报》记者透露，将会把17个SOHO 3Q整合后去融资，实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划，潘石屹称，各种可能都是存在的。(编辑：刘瑞)