无处安放的野心，万科的二手房业务非“窄门”生意

　　成大事者，必须要有野心，时代的方向，也在不断改变万科(02202)的走向。

　　经过三年的“试错”阶段，如今的万科已实现各个击破，其多元化业务也将正式起航。

　　熟悉万科的老铁们肯定都清楚，刚过去的五月，万科的为：1-5月销售金额达2090亿(人民币，单位下同)，宝能减持，以及朴邻二手房专营店问世。

　　关于减持，本文不再论述，毕竟能影响到万科基本面的还是其主营业务及不断开拓的多元业务。

　　“窄门”生意一点也不窄

　　众所周知，中国房地产行业正逐步进入存量房深耕的时代，最好的时代已过去。此前郁亮就向媒体表示，中国房价单边上涨的时代已经结束。

　　在行业大势下，二手房在不动产全生命周期的管理中的地位也越来越重要。

　　行业数据显示，2014年至2016年，全国二手房交易额从3.1万亿增至6.5万亿，增幅109.7%，一线城市二手房成交占比提 升明显，北京、上海、深圳、广州二手房成交占比分别增加 16.1%、6.2%、11.2%、 6%，达到 69%、77%、73%、50.3%，可见一线城市二手房成交占比提升明显。

　　根据方正证券(601901,股吧)统计，一线城市早在2015年就已经进入二手房时代，二手房日均成交面积超过新房。二、三线城市当前依旧还处于新房市场，下一步二线城市也会逐步进入二手房主导的时代。

　　值得注意的是，万科新增项目主要位于一、二线城市。因此，万科物业“朴邻二手房专营店”的推出与2018年初万科重新定位为”城乡建设与生活服务商”方向高度一致。

　　智通财经APP认为，万科二手房业务虽然做的是窄门生意，但是行业利润及增长空间一点也不窄门。

　　首先，从万科地产销售业务来看，这么多年来，万科始终保持着领先的行业地位。

　　最新数据显示，单5月份，万科合同销售面积与合同销售金额分别同比增长15.58%、19.48%，月内实现合同销售面积279.7万平方米，实现合同销售金额428.8亿元。

　　据此，在前五个月，万科累计实现合同销售面积1585.5万平方米，同比增长4.3%;合同销售金额2390.3亿元，同比增长4.81%。

　　随着融资收紧，土地资源流向规模房企，强者恒强的局面持续发酵，稳定增长的合约销售，意味着万科物业的管理面积也在不断扩大，每年都以较高的增速增长，相应的，万科物业的窄门通道也将持续扩宽。

　　其次从品牌力来讲，万科物业这么大的品牌，这么多年的沉淀，优势是毋庸置业的。

　　截至2017年12月底，万科物业已布局中国69个具有发展潜力的大中城市，服务项目共计2356个，合同面积近4.6亿平方米，服务394万户家庭，超1174万人口，在管资产突破6万亿元，在职员工人数超6万名。

　　早在两年前，万科物业CEO朱保全就曾表示，万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

　　在这片被认为是“忽略的蓝海市场”，物业管理公司的投资逻辑已逐渐被投资者认可，因此可清晰的预见，万科的二手房业务将直接受益于万科物业的发展。

　　另外，从行业盈利前景来看，以链家为例子，2014年交易额2000亿元，净利润7400万元;2015年这一数值增长至交易额6500亿元，净利润8.08亿元;2016年交易额冲破万亿，净利润跃至13.6亿元，可见行业利润相当可观。

　　此外，万科此次布局的“窄门”生意，其精髓在于粉丝经济。

　　正如朱保全所言，希望能够去把万科物业过去30年的服务理念赋能给专营店，用客户服务意识而不是“成交意识”去做房产交易，赋能每个社区的经纪人和管家。

　　本身拥有极好的口碑，万科物业此举左手服务老客户，右手吸引喜欢万科物业的客户，堪称粉丝经济表率。

　　关于粉丝经济的庞大影响力不用过多累述，如国内设计师品牌江南布衣(03306)，可以说是成功的粉丝经济运营者。截止2018财年上半年，优质的粉丝为江南布衣贡献了67.4%的销售收入。

　　虽然房产中介行业，受政策影响太大，但是不可否认的，万科物业的二手房业务正如其本身物管行业一样，不存在强烈的周期性，此外房地产进入存量时代，随着其管理面积的持续增加，二手房及房屋租赁业务空间巨大。

　　“从一到N”的新阶段

　　虽然万科的土储在Top4大房企中最少，但凭借极低的负债率和极低的资金成本，万科可安然渡过任何危机，并大力拓展多元业务，这也是众多投资者仍看好万科的原因。

　　万科或是最有可能成功转型的地产商，受“房住不炒”影响较小。

　　智通财经APP了解到，除了巩固住宅开发和物业服务固有优势，万科将租赁住宅确定为核心业务，并计划3年内成为全球最大的住房租赁企业之一。

　　截至2017年底，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”累计获取10万间房间，累计开业超过3万间。

　　相比而言，链家旗下自如的管理规模今年正冲刺100万间，但自如是典型的分散方式，而万科的自持及规模集中化模式爆发力更足。

　　值得注意的是，万科涉猎的不仅仅是泊寓，还有家庭公寓、社区教育、办公室等。

　　如2017年10月份，万科与深圳市人才安居集团合作，共圆人才“安居梦”，双方在住房租赁和物业管理领域构建全面战略合作关系，通过资源共享、优势互补，为改善深圳市人才住房供给结构、发展深圳市住房租赁市场贡献力量。

　　此外，万科在商业地产以及物流地产方面，继收购印力以及普洛斯之后，这两项业务实现了飞速发展。

　　智通财经APP获悉，今年5月份，万科还新增上海、武汉、涿州4个物流地产项目，合计支付权益价款8.07亿元。四项目合计建筑面积37万平方米，其中万科权益建筑面积31.2万平方米。

　　2018年1月5日，印力联合万科和Triwater以83.65亿元的价格联合收购凯德商用20个购物中心。据联商网数据中心统计，收购完成后，万科及印力运营规模得到大幅提升，旗下管理的购物中心数量已仅次于万达，跃居全国第二。

　　相关资料显示，普洛斯在全球117个城市拥有并管理约5500万平方米物流基础设施。

　　值得注意的是，目前商业地产尤其是购物中心竞争惨烈，可见一斑。世邦魏理仕《全球购物中心发展报告》显示：2016年，全球新建购物中心1250万平方米，同比增长11.4%。中国以575万平方米的面积再居全球首位，占比近半，2017年，中国17个主要零售市场将面临800万平方米的新增供应。

　　结语

　　哲学上有个说法，即一个年轻人，如果三年的时间里，没有任何想法，他这一生，就基本这个样子，没有多大改变了。

　　当然对于一个企业来说，所谓的“想法”就是在战略布局、在业务拓展的“野心”。

　　不管是万科此前致力于转型的长租公寓还是商业、物流地产，亦或是最近推出的二手房专营店，万科的全方位布局，都足以说明作为夕日的房产巨鳄，万科从未停止积极进取的心。

　　从万科最新的财报数字来看，万科成功的实现了多元化转型：2017年主营业务稍有下降，其营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长，其中物业服务贡献营收71.27亿，增速高达67.28%，其他业务收入贡献营收27.57亿，同比增长32.78%。

　　因此，智通财经APP认为，房价单边上涨和购销两旺的时代结束的大背景下，物业服务和其他新兴业务(租赁住房和物流地产)或将成为万科未来新的增长引擎，这也是万科17年财报主要的亮点之一，未来的万科或将持续有亮点涌现。    本文首发于微信公众号：港股挖掘机。文章内容属作者个人观点，不代表赢家财富网立场。投资者据此操作，风险请自担。