估值回调业绩靓丽 是时候买点内房股了

　　近来影响内房板块崩塌主要有三个因素：棚户区审批趋严、人民币贬值、发改委限制发外债。 　　在连续大跌4天后，6月29日，内房股全线飘红!

　　一夜之间，出来力挺内房股的声音不绝于耳。智通财经APP梳理出，首先，棚改从2015年进行到现在，关于棚改货币化比例下降以及力度缓慢降低是大趋势，况且对于深耕大湾区的内房股而言，棚改影响极小，根本不怕地价房价跌。

　　其二，近来人民币持续贬值，但是也与去年年底的汇率差不多，彼时的内房股要多疯狂有多疯狂。

　　此外，最新的6月份房企销售业绩显示，TOP20房企半数以上业绩目标完成度过半。智通财经APP认为，前期的内房股下挫为市场在恐慌因素主导下的非理性下跌，恐慌过后，地产股的配置价值凸显。

　　历经千锤百炼TOP50，还怕啥?

　　内房股在经历2017年的疯涨大涨后，2018年以来，港股市场对内房的估值更加强调负债指标，目前地产板块的估值已经降至3年来的新低，部分主流地产股估值更是处于历史低位。

　　因此，融资成本增加背景下，加杠杆周转模式的房企估值就得遭遇重压吗?

　　其实，从净负债和有息负债规模来看，据亿翰智库数据显示，2017年，上市房企整体平均净负债率达到76.61%，而部分龙头的房企的净负债率更不高。

　　根据上市房企2017年财报显示，碧桂园(02007)的净负债率仅为56.9%、万科(02202)更是只有8.8%，此外，融创(01918)已明确表示，计划到2019年将净负债率降至70%以内。

　　值得一提的是，2017年下半年，融创有息负债只增加了380亿，其中包括并表万达文旅城增加原有有息负债291亿。这意味着2017年下半年融创自己只增加了89亿有息负债。

　　前期土地储备较为丰厚、存续比高的房企，在当前经济震荡调整期明显放慢了拿地的节奏，以稳健为主，投销比相较于2017年全年出现了不同程度的下滑。

　　在银根紧缩的大环境下，随着资金环境的收紧，驱动市场偏好转向更加稳健的房企，而头部房企在负债空间及拿地优势等方面都具有优势。

　　截止2017年12月31日，恒大、碧桂园、融创和万科四家房企的土地储备均超过1亿平方米。

　　智通财经APP了解到，主要头部房企早在年初就已完成融资，资金基本已属于充裕状态。如碧桂园，在2018年首月就配股融资金额超过78亿港元，同时发行了156亿港元的可转股债券。此外新城控股(601155,股吧)(01030)折让配股筹资15.46亿港元。此外中国金茂(00817)、正荣地产(06158)等也都已在资本市场寻求股权融资。

　　尽管近来人民币持续贬值，但是2018年上市房地产企业的美金债占总负债比例只有25%，远低于2016年的35-36%。

　　行业中，民营房企美金债比例较低，如融创、龙湖(00960)及龙光(03380)的美金债占比分别只有6%、19%及20%。据业内人士估计，即使今年人民币贬值5%，这对上市房企的核心利润只有0.8%的影响。

　　对应房企2018年的销售数据，其实大多数房企在自去年以来已在发力降杠杆了，2018年将结算2017年销售业绩，因此今明两年房企的财务指标将逐步提高。

　　关于棚改的影响，今年前5个月，三四线城市剔除棚改货币化安置的销售面积增速仍有20%，较2017年底不降反升。

　　据浙商证券(601878,股吧)估计，决策层对政策调整的底线是不发生系统性风险，应该不会让房地产销售增速发生金融危机级别的下滑，因此，全面停止棚改的概率几乎没有。

　　野村证券最新研报指出，有关棚改及人民币因素对在香港上市的内房企业影响有限，相信随着6月强劲销售数字公布及中期业绩表现，将带动市场信心回升。

　　克而瑞地产研究院发布的前6月份销售数据，其总体特征为：五六月供应放量，37家房企6月超百亿，TOP30和TOP100集中度分别近50%和70%，TOP20房企半数以上业绩目标完成度过半。

　　此外，对于规模房企而言，为了迎合国家战略诉求，规模型房企大多走上了“产业化”路径，纷纷布局农业、教育、文化、体育、科技等产业，借此获取更加可持续的发展动力和新的利润增长点。

　　综上，随着调控政策的长期化以及集中度的大幅提升，经历过大风大浪后，规模房企在融资、拿地、盈利能力等方面的优势尽显。

　　业绩美丽股东增持，不是错杀?

　　说了这么多，从最新出炉的6月份销售数据来看，碧桂园销售金额及销售面积均居于榜首，此外，新城发展的权益销售额更是由前5月的第十位进一步上升至第九位。

　　销售的飙涨缓解了市场对民营现金流和负债的担忧，目前来看，不管是民营、还是国企地产股，估值都在20倍以下，接下来房企或将启动轰轰烈烈的估值修复。

　　智通财经APP认为，这一波棚改杀，融创、万科、佳兆业(01638)以及龙光等都属于被错杀的内房股，一来这些房企的项目主要位于一二线城市;二来，这些港股内房股很多土地位于大湾区内。

　　粤港澳大湾区规划出台在即，区域房地产业的未来走向成为焦点，各大房企在排兵布阵方面如何重新调整，也将是获取更大区域升级红利的关键。

　　智通财经APP了解到，万科的土储将近八九成位于一二线城市，近两年偏保守，属于典型的高现金低负债。

　　此外，融创的土储主要位于一二线以及环一线城市，且绝大部分项目为中高端住宅，棚改的客户占比应该是极少的。

　　尽管碧桂园深耕三四五线城市，目前在建的项目，三分之一的布局是在大湾区。

　　资料显示，截至2017年底，碧桂园在大湾区的土地储备共计5081万平方米，未售货量可达4265万平方米，对应货值5726亿元。另外在大湾区还有7811亿元潜在货量。

　　截至2017年底，佳兆业土地储备总量达2200万平米，其中，大湾区土地储备约1300万平米，货值超3000亿元，有一半以上在深圳。同时，作为最早参与深圳旧改的企业之一，佳兆业拥有深圳大量城市更新类优质土地储备。丰富的土地储备和旧改储备将为佳兆业的再次腾飞奠定基础。

　　除了佳兆业，龙光地产在大湾区的土储更加不容小觑。截至2017年底，龙光总土储货值高达人民币5200亿元，其中粤港澳大湾区货值占比超过80%。此前，花旗、瑞信、汇丰、中银、等多家国内外知名券商均看好龙光地产。

　　值得一提的是，6月26日反弹最为犀利的为新城发展控股，涨幅达14.7%。其实新城发展算是比较抗跌的内房股，2017年毛利率及ROE分别高达33.27%、34.47%，此外管理层公开表示今年完成1800亿销售额完全没有问题，花旗更是大胆预测，新城发展今年销售额将逾2000亿元。

　　因此，要不是遭遇此波错杀，新城发展很有可能冲破前期高点，开启主升浪。

　　据智通财经APP统计，今年以来，出现高管增减持、且市值在50亿港元以上的港股上市公司共有54家，大部分增持行为集中在房地产行业。

　　如6月以来，新城发展控股股东王振华曾多次增持，最近一笔增持于6月25日公开市场增持合共50万股公司普通股，平均价格约为每股7.1560港元。此外，龙湖、中国金茂、融信中国(03301)、中国奥园(03383)以及碧桂园等，今年以来股东均有增持。

　　市场这一波非理性下跌，让港股不少内房股价值凸显，作为老板肯定更加明白自己企业价值所在，也是表明信心市值维护最好的方式。

　　现在回想起来，早在6月初，主要内房股5月份靓丽业绩发布时，彼时大行及机构就曾表示：低吸优质地产股的好机会到来了!总之，还是那句话，价值投资会迟到，但一定不会缺席，6月份销售数据已足以说明一切。

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