瑞威资本(01835)：中国第十大不动产投资基金管理人

　　本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

　　瑞威资本(01835)

　　- 瑞威资本(01835)为内地私募基金管理公司，就管理资产而言于17年底为中国第十大不动产投资基金管理人。基金组合涵盖商业不动产项目、不良资产项目以及城市化及重新开发项目

　　- 招股日期10月31日至11月5日

　　- 上市日期11月13日

　　- 独家保荐人同人融资

　　- 收款行中银香港

　　- 发售3834万H股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

　　- 每股招股价为5元至7元，集资最多2.68亿元，上市开支约4,810万元

　　- 按每手400股，入场费2,828.22元

　　- 以上限价7元计算，市值约10.7亿元(以2017年盈利约6,501万元人民币计算，市盈率约16.4倍)

　　- 截至18年4月底 ，平均资产净值约2.27亿元人民币

　　- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

　　业务

　　- 15至17年收入分别为人民币3,486万元、8,342万元、1.31亿元，今年首四个月收入为5,646万元人民币

　　- 15至17年纯利分别为人民币1,034万元、4,311万元、6,501万元，今年首四个月纯利为2,837万元人民币

　　- 公司管理两大类基金，即项目基金及母基金。2017年全年收入占比分别为94.2%及6.4%。项目基金为专门项目设置，而母基金灵活性高及可能于不同阶段投资于各母基金指定投资范围内的不同项目中。

　　- 现时管理合共10个项目基金及6个母基金，管理资产总额约为人民币44.5亿元。于15年初，管理资产额约为人民币5.83亿元，即管理资产额复合年增长率约为70.4%。不良资产的占总管理资产比重愈来愈高，于17年占约四成，不动产项目则占约六成

　　- 公司已退出项目基金及已退出母基金于往绩记录期产生约17.6%及约22.5%的平均已变现回报率。于往绩记录期，所有已退出基金之整体平均已变现回报率约为18.8%。收益主要来自向项目基金及母基金收取的费用，该等费用由常规管理费及绩效费组成。

　　- 公司指，留意到内地旅游市场增长快，未来集团的商业不动产项目会以文娱类为主，亦会增加物流以及教育类的地产投资。内地房地产市场近日表现波动，公司表示，住宅开发仅占集团基金投资很小部分，影响不大。至于发展海外市场的时间表，集团首先会侧重于发展内地市场，有意推广业务至香港，不过要再作研究

　　- 集资所得其中约60%用于设立新母基金；约30%用于通过设立新附属公司及扩大分支机构扩大我们于中国开展的业务的地域范围；余下约10%用于为我们的营运资金提供资金及用作其他一般企业用途提供基金

　　基石投资者

　　- 共引入三名基石投资者，包括光大控股(00165)旗下基金、深圳森丰真空镀膜有限公司创始人汪友林，以及汇德国际有限公司董事梁峰诚，分别认购1000万、1500万及1000万元股份，以中间价计算，占发售股份约15%

　　上市后股东架构

　　- 创始人朱平先生及一致行动人士持股75%，全为内资股

　　- 公众股东持股25%，全为H股

　　简评

　　- 瑞威资管(01835)为内地私募基金管理公司，基金组合涵盖商业不动产项目、不良资产项目以及城市化及重新开发项目

　　- 以上限价7元计算，市值约10.7亿元，以2017年盈利约6,501万元人民币计算，市盈率约16.4倍，估值并不便宜