郁亮谈万科转型：地产这么赚钱 还能找到更赚钱的业务吗

　　2019年初万科集团(SZ.000002以下简称“万科”)目标与行动沟通会上，董事会主席郁亮将主题定为“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。彼时他说，从万科自身多年的发展经验来看，毫无疑问，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘。

　　时隔3个多月，万科2018年成绩单出炉，从销售指标来看，巩固基本盘并非易事。2018年，万科实现销售面积4037.7平方米，销售金额6069.5亿元，同比增长12.3%、14.5%。而在2017年，这两组数据的增速分别是30.0%、45.3%。

　　尽管万科执行副总裁、首席运营官张旭给出“(销售规模)到了6000亿元之后，因基数很大，增长比例会小一些”的答案，但若对比2017年与2018年的盈利数据，下降趋势同样趋显。2018年，万科实现权益净利润人民币337.7亿元，同比增长20.4%，增幅相较2017年下跌了13个百分点；权益净利率为11.3%，同比下降0.2%。

　　“这就是一个白银时代。”万科在2018年年报的《致股东》中指出。这个时代的表现是，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

　　“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，是万科进入这个高烈度竞争低容错新时代所做的必然选择。这其中，“先求根基的稳固，才能更好地开支散叶”被万科视为首要动作。在2018年度业绩会现场，万科执行副总裁、首席财务官孙嘉说，聚焦是长期的选择，做强核心主业是所有企业的共同规律。

　　如果从整个市场大盘的角度出发，万科的聚焦已经具备一定的基础。比如，2018年万科在全国商品房市场的份额由2017年的3.96%上升进一步至2018年的4.05%，按照张旭的说法，全球单一开发商的市占率最高可以达到6%-8%，因此国内头部房企的市场份额还会继续再增加。

　　为了匹配这种聚焦，万科保持土地储备满足未来2-3年开发销售的拿地原则，去年获取了227个新项目，新增权益规划建面2490.2万平方米，同比下降10.04%。另一方面，截至2018年末，万科已售未结收入约5307.1亿元，大约90%会在未来三年实现结转。

　　提出“聚焦”的背后，是万科深刻认识到开发业务支持着未来10年的主要收入、利润和现金流。然而，聚焦并不意味着放弃转型与多元化业务，白银时代的“危”与“机”，早在2014年就逼使万科走出自己熟悉的领域，进入相对陌生的空间。

　　3月26日，郁亮表示，万科不断用更开阔的视野做更多的尝试，试图找到一个支持万科增长的新曲线，对转型的坚定认识和转型决心从未改变过，也未曾动摇过。而且，不止开发业务，万科的每个业务都有自己的基本盘。

　　与之相对的是，“为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。”、“但无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。”这两句看似矛盾的话，同时出现在《致股东》一文中。

　　转型难源于至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科，然而，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多。

　　万科2018年年报上，房地产业务的营业收入为2846.2亿元，在整体营收中占比高达95.6%；新业务中被定位为核心业务的物业服务收入为97.9亿元，占比约3.3%；其他业务的收入约32.6亿元，占比仅1.1%。

　　当经济观察网向万科总裁、首席执行官祝九胜抛出“下一个千亿业务最有可能是哪个”问题时，祝九胜仅给出简单的回答：“这得靠做，不是靠说。”

　　郁亮的说法更为直接，“我们地产业务这么赚钱，还能找到更赚钱的业务吗？大家不要奢望，我们自己也从不抱奢望。”他说，如果指望新业务赚大钱，那是痴心妄想。万科未来是赚小钱的，大家(如果)用规模、速度、利润来衡量这个事情，可能不充分。

　　虽然对新业务的“赚小钱”早有预期，但从去年9月开始，郁亮就对具体业务操作提出以“活下去”作为最终目标，万科也正根据过去几年的业务发展状况、市场变化与商业基本规律进行盘点，整合收敛之前的一些投资和业务。

　　以“万村计划”为例，这是万科专门从事城中村综合整治及租赁运营的新业务 。2017年年报中，这项业务在租赁住宅业务介绍中被特意提及，但2018年年报并未出现任何关于“万村计划”的字眼。

　　祝九胜告诉经济观察网，“万村计划”从广州、深圳开始。在深圳，万科既有的这块业务进入大概60个村，在城中村里面获取的房间接近10万间，出发点是希望通过这些城中村的微改造和整治，让城中村当中的租户能够住得更舒服、环境更好。但这里面涉及的利益相关方挺多，问题比万科一开始想象的要复杂，去年秋天，万科做了一些收敛聚焦的动作和安排。“再好的初心不一定能把事情解决好，当然政府也关注城中村的这些事情，也很关注我们万村业务，我们会谨慎地考虑这个问题，稳妥推进已获取的项目，尽快让它们成为可出租的状态。”

　　相比聚焦的长期动作，孙嘉称，收敛相对是短期的，主要根据万科内部现在的商业逻辑，评估业务未来的市场发展空间，包括万科自身在业务上的竞争力。一旦条件都具备，万科还是很坚定会把这个业务确定为“城乡建设与生活服务商”定位下所要做好的新业务。

　　租赁住宅便是一个典型案例。早在2017年8月，万科就曾预计， 2018年“万科泊寓”大概可以达到开业15万间的水平。然而，根据孙嘉在业绩会上提供的数据，去年，万科泊寓仅开业了6万间，预计今年总开业数可以达到10万间。这个发展速度显然低于起初的预估。

　　据了解，这6万间已经开业运营的租赁住宅一年租金收入接近8亿元，孙嘉说，今年租赁住宅的基本盘就是提高已经获取资源的收益率，并做好与客户的黏度。

　　祝九胜透露，目前万科手上的租赁房源轻重资产加起来接近40万间。最近公司内部决定设置专门的泊寓事业部，作为一个独立的BU，之后会更聚焦这一业务，获取更多的房间并开业运营。

　　“我们收敛聚焦不是砍树，而是修枝剪叶。”郁亮道出万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意，这是阶段性的总结和调整。基本盘不巩固，万科也不敢做更多的尝试，只有做好基本盘才能帮助更好地转型。

　　（文章来源：经济观察网）