坚持稳健均衡 旭辉核心净利润率创新高

　　据旭辉控股(00884.HK)发布2019年中业绩公告显示，2019年1-6月，实现合约销售金额884.4亿元，签约回款率高达95%；实现核心净利润28.7亿元，核心净利润率达14.3%；中期派息每股10港分，同比增长43%。

　　“上半年实现了销售的高质量增长，盈利维持行业高水平，并坚持财务稳健。”旭辉控股董事局主席兼执行董事林中在中期业绩发布会上说，旭辉在规模发展同时，还不断提升产品和服务品质和质量，下半年可售资源充沛，为完成全年业绩提供高保障。

　　业绩稳健高速增长

　　旭辉中期报告显示，上半年完成合约销售达884.4亿元，同比增长34%。其中，6月单月销售更达223.4亿元，创月度销售历史新高。

　　1-6月旭辉签约销售回款率高达95%，较2018年上升8个百分点。同时，上半年合约销售中，90%来自一二线及准二线、强三线城市。报告称，得益于一二线城市和都市圈的精准布局，旭辉今年上半年销售均价同比增长14%达17400元/平。而浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。

　　林中认为，上半年销售质量高，是因为实现了95%的销售回款率，这在业内来看也是非常高的。截至1-7月份，旭辉合约销售1030亿元，已完成全年1900亿销售目标的54%。

　　报告期内，旭辉实现毛利率29.6%，同比增长6个百分点，调整后毛利率34.5%；核心净利润率达14.3%，同比增长1个百分点。而净资产收益率(ROE)也继续维持在22.5%的高位，从2016年起一直保持在20%以上；旭辉上半年实现核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%。过去三年，核心净利润的复合增长率更达36%，保持着高速稳健的发展节奏。

　　在规模发展同时，旭辉一直坚持稳健的财务。2019年上半年，旭辉加权平均融资成本5.9%；净负债率69.5%，比去年年末 72%下降了2.5 个百分点。同时，现金存量较2018年底增加22%至543亿元，一年内到期短债占比18%，现金短债比为3.3，还债压力较小。

　　“我们一直强调有财务约束的增长，不放太大的财务杠杆去增长。”旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰指出，旭辉严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构，为企业发展高筑墙，广积粮。

　　多元扩储合理布局

　　上半年，旭辉密切关注土地市场动态，引入多元化拿地渠道，聚焦一二线及准二线城市，把握行业周期波动机遇，以合理的价格获取高质量的土地资源。

　　今年1-7月，旭辉合计新增土储878万平米，平均土地成本为4,967元每平米，房地比良好，有较好的利润空间。1-7月新增土储中，有88%来自一二线及准二线城市，且旭辉的拿地金额权益比上升至74%，未来也将带动销售权益占比进一步提升。

　　“从土储来看，聚焦一二线扩土储，强调低地价，强聚焦。”林中说，旭辉一二线土储比重上半年在整个土储占比接近 90%，为未来业绩增长打下非常好的基础。报告显示，就期内作出的土地收购而言，旭辉严格遵守其价值投资原则，并利用多种收购渠道，包括政府公开拍卖及招标、收并购及城中村改造。

　　截至7月底，旭辉总土地储备6300万平米，对应总货值9800亿元，累积了充裕的土储资源，能够有效应对市场变化。旭辉持续强化在一二线城市及核心都市圈的布局，总土储中一二线及准二线占比仍接近九成。

　　“在新的周期下，合适的土储比例才是一个真正有效的土储。”林峰透露，公司下半年买地的节奏会放缓。从投资策略来看基本上会量入为出，投资强度会在50%左右，一半回款一半买地。重点依然在一线、二线、强三线城市。“土储过高和过低都会造成较大的压力，所以合适的才是最好的。”他说。

　　提升品质高效运营

　　旭辉在发展同时，不断提升产品和服务的品质。据悉，旭辉以满足客户全生命周期为出发点，不断推出符合主流市场需求的产品。今年4月，旭辉发布新一代产品CIFI-6，这是继去年发布CIFI-5之后，旭辉对产品力进行的又一次迭代升级。7月底，首个CIFI-6落地项目在南昌发布。

　　服务层面，作为旭辉“房地产+”战略重要组成部分，永升服务在上半年高速发展，上市以来市值翻番，得到客户与资本市场双重认可。

　　在运营方面，旭辉追求以现金流为核心的高周转，打造供销适配的弹性运营体系；在提质增效的同时，构建顺应市场的灵活性，将库存控制在合理的区间。数据显示，2019年旭辉新获取且年内开盘的项目，平均开盘周期为6.5个月。

　　林中称，开盘效率提升的核心是实施了新的建造2.0体系，在提升质量前提下缩短工期、控制成本。“传统的建造方式，单工种的时间会更长。旭辉建造2.0体系，在保证质量的前提下，通过穿插施工工法，平均节省工期4个月，做到增质提效。”旭辉执行董事兼执行总裁陈东彪认为，未来行业标杆企业都会按照这个方式来做。

　　此外，旭辉同步打造产供销存弹性运营系统，确保公司不断货、不积压、少库存，应对市场变化，加大了弹性运营体系和管理。

　　“年初承诺的1900亿元的全年目标不会变，我们比较有信心能够完成。”林中表示，旭辉下半年将坚持稳健均衡策略，实施聚焦深耕战略。以销定产，降低库存、提高去化、加快回款、加快现金周转。同时，加快销售，冲刺金九银十，提早锁定全年业绩。逐步开始增加持有经营的商办物业，增加租金收入以及收入中占比。