合景泰富激进扩张净负债率升至77% 广州天河在建商住项目涉嫌无证施工

　　多年徘徊200亿阵营后，老牌粤派房企合景泰富集团(01813.HK)走上了规模追赶的道路。

　　数据显示，2019年上半年，合景泰富集团实现总预售额合计360亿元，同比增长11%；按权益合并收入171.10亿元，同比增长68.7%；核心利润25.14亿元，同比增长28.1%。

　　而随着规模狂飙猛进，合景泰富集团的负债水平也快速攀升。截至报告期末，其资产负债率82.43%，逼近85%的融资监管红线。同时净负债率77.2%，较2018年底增加16.27%。

　　另外，近日长江商报记者实地走访了解到，合景泰富集团于今年2月以总价37.07亿元竟得的广州市天河区黄埔大道东646号地块，已在进行基坑支护工程施工，现场工作人员介绍称，工地已开工一个多月。然而，记者在施工现场并未看到项目相关公示信息，登录广州市住建局网站也未查询到项目施工许可证信息。

　　项目是否已取得施工许可证？整体规划方案是怎样的？对此，合景泰富集团方面回复表示：“目前，该项目仍在前期规划阶段，待有明确规划后，我们将适时对外披露。”市场观察人士提出，项目尚在前期规划阶段就已开工，或涉嫌无证施工。

　　净负债率增长16%

　　近日，合景泰富集团发布2019年半年报。报告期内，其按权益合并收入为171.10亿元，较2018年同期上升68.7%；期内公司核心利润为25.14亿元，较2018年同期上升28.1%。

　　随着规模扩张，合景泰富集团的负债水平也有所攀升。截至报告期末，其负债总额约1666.08亿元，较2018年上半年末同比增加32.01%。

　　截至报告期末，其资产负债率为82.43%，逼近85%的融资监管红线。同时，公司净负债率77.2%，较2018年底增加16.27%。对于负债走高的问题，合景泰富集团方面回复称：“因工程款在上半年支付的比例较下半年高，故公司中期净负债率会较年底高。预计今年年底净负债率水平会比中期低，与去年同期基本相当。”

　　负债率攀升的情况下，公司的经营性现金流连续告负。2016年至2019年上半年，其经营性活动现金流净额分别为-28.12亿元、-94.69亿元、-22.72亿元和-39.09亿元。

　　此外，长江商报记者注意到，8月11日，合景泰富集团发布公告称，徐锦添将辞任公司执行董事、首席财务官(CFO)、公司秘书等多个职务，仅担任公司高级顾问一职，这也是公司近一年来人事变动所涉及到的最高职位。

　　另值得关注的是，今年年初，上交所和深交所曾分别中止合景泰富一笔拟发行金额20亿元的长租公寓ABS，和一笔拟发行金额为100亿元的商业物业ABS申请。外界认为，任职12年的CFO离任，加之今年来融资渠道不畅，对公司经营业绩带来了不小压力。

　　对此，合景泰富方面回应长江商报记者称：“徐锦添辞任CFO及执行董事，主要是希望能更好地专注高级顾问的工作，且也有更重要的任务。他的工作将由三位具有丰富专业经验的管理人员负责推进，对公司的经营和发展并无影响。”

　　同时，合景泰富集团方面表示，目前，公司整体债务期限结构健康。未来，仍将维持稳健的财务策略，根据资本市场变动，合理安排融资活动。

　　在建项目涉嫌无证施工

　　华南区域是合景泰富集团战略版图上的重镇，商业地产方面亦是如此。

　　根据半年报显示，2019年上半年合景泰富集团新开业广州南沙悠方和佛山悠方2座购物中心，旗下已开业购物中心增至8座，其中，广州截至目前已开业2座悠方。

　　值得一提的是，2座悠方的选址位于增城区、南沙区等较为偏远的区域。另根据披露，去年9月以来，合景泰富在6个月时间里分别斩获广州黄埔区、天河区4幅商业、商务类用地。

　　其中， 2018年11月，合景泰富集团以底价2.97亿元摘下的开创大道以北、香雪三路以西的KXC-P2-3商业地块，楼面价1.21万元/平方米。根据公开信息，合景泰富将在此打造广州第4座悠方。

　　同时，今年2月，广州出让三宗地块，其中天河区黄埔大道东646号的商住地块被合景泰富集团以总价37.07亿元、55%自持面积拿下，溢价率超 45%。市场分析称，若扣除55%自持部分，折合楼面价将高达8.32万元/平方米。据悉，该地块地处珠江沿岸，是广州市天河区时隔四年出让的首宗地块，也是金融城东区公开出让的首宗经营性用地。

　　时隔半年之后，8月28日，长江商报走访位于广州市天河区黄埔大道东的646号的商住地块看到，该地块被高约两米的铁皮围墙遮挡，地块内在进行基坑支护工程施工，现场机器轰鸣，打桩机在紧张作业，工作人员介绍称，目前已开工一个多月。然而，记者在施工现场并未看到项目相关公示信息，登录广州市住建局网站也未查询到项目施工许可证信息。

　　针对项目是否已取得施工许可证以及整体规划方案等问题，合景泰富集团方面回复表示：“目前，该项目仍在前期规划阶段，待有明确规划后，我们将适时对外披露。”

　　对此，市场观察人士提出，项目仍在前期规划阶段就已开工，或涉嫌无证施工，是违规操作。

　　半年仅完成年度目标42%

　　1995年成立的合景泰富，于2007年登陆香港联交所。作为老牌粤系房企，合景泰富以低调、谨慎着称，公司销售规模多年在200亿元左右徘徊。

　　数据显示，2014年至2018年的五个财年，合景泰富的权益销售金额分别为205.24亿元、202.64亿元、223.03亿元、286.88亿元、655.02亿元，直至2018年才冲出200亿阵营。

　　同时，2014年和2015年，合景泰富集团连续两年未完成业绩目标，其中，2014年完成年度目标的97.62%，而2015年仅完成89.78%，销售金额还出现了同比负增长。在此情况下，2016年，合景泰富集团的目标制定较上年不升反降。随后的三年时间里，均是“擦边”完成年度目标。

　　事实上，随着行业马太效应凸显，不少房企剑指千亿目标，合景泰富集团似乎也意识到规模掉队的危机，在2018年完成650亿元的年度目标后，将2019年的预售目标定为850亿元。

　　半年报显示，截至6月末，合景泰富集团实现总预售额360亿元，完成全年销售目标850亿元的42%。不过，合景泰富集团对如期完成全年目标持乐观态度。“整体来看，下半年公司拥有充足优质可售资源，有信心可完成全年销售目标。”合景泰富集团相关负责人对记者回函表示。

　　同时据介绍，合景泰富集团一直强调有质量的增长，在推动规模发展的同时，通过强化成本控制和产品溢价能力，带动盈利能力的提升。不过，长江商报记者采访中了解到，规模跃进过程中，合景泰富集团似乎并未平衡好规模与品质之间的关系。

　　根据披露，8月4日，广州住建局公布二季度全市建筑工程施工质量问题较为突出项目的名单。其中，位于黄埔区的合景天峻广场赫然在列。该项目主要存在问题包括现场缺机电、防雷等施工记录和隐蔽验收资料；现场缺监理规划、建筑节能及绿色文明施工等方面的监理细则。同时，近年来，合景泰富集团多次被媒体曝光旗下项目存在质量危机。

　　（文章来源：长江商报）