旭辉控股集团：5月销售回暖明显 并表永升协同共进

　　事件：

　　1)公司公布5月经营数据：2020年1-5月，公司累计实现签约面积334.03万平方米，同比减少13.31%；累计签约金额556亿元，同比减少15.89%。2)公司向林氏家族收购永升5%股权，获委托投票权后重获并表权。3)公司以18亿对价向三位林先生出售香港港岛5栋独立洋房

　　点评：

　　5月单月销售增速大幅提升，前五月完成全年目标的24.2%。

　　2020年5月，公司实现单月实现签约金额202亿元，yoy26.49%，单月实现签约面积113.54万方，yoy12.26%。1-5月，累计实现签约面积334.03万平方米，同比减少13.31%；累计签约金额556亿元，同比减少15.89%，完成全年目标(2300亿元)的24.2%，累计销售均价1.66万元/平，与前期相比单位面积价格略有上升。

　　公司对永升实现完全并表，二者协同效应有望更上层楼。

　　5月29日公司公告将以总对价港币7.83亿(每股10.19港元)，向林氏家族收购5%永升服务股票(7682万股)，交易完成后旭辉控股对永升的持股比例增至26.48%，同时，林氏家族将持有永升服务的23.64%股权对应的投票表决权，委托予旭辉控股，交易完成后，旭辉控股共计持有永升服务50.12%的投票权，从而形成对永升服务的控制，将其重新并表。1)财务方面：营收与毛利率得到拔高，归母净利率影响不大，对公司现金流与现金资产改善较多，有助于公司提升现金短债覆盖比，助力提升信用评级。2019年永升生活服务实现营业收入人民币18.78亿元，综合毛利率接近30%，归母净利润2.24亿元，且收入、净利润后续增速预计可观，并表后对公司现金改善明显；2)估值边际改善：有助于公司综合估值水平提升，截至6月3日收盘，永升市值为人民币178亿元(195亿HKD)，对应2019年估值32.46倍。旭辉当前市值465亿元，收购5%股比后归母市值约增加8.9亿，对公司估值水平边际改善，3)但更深层次来看并表后二者协同效应更加显着，并表后公司或更有动力获取项目操盘权助力永升获取新房项目、且永升有望受益旭辉的品牌力与影响力增加外拓方面竞争力，公司也有望依靠永升提供的优质的物业服务进一步提升项目溢价。

　　出售5栋别墅获港币10.3亿资金支持公司运营。

　　5月31日公司同林中先生、林伟先生、林峰先生订立买卖合同，公司以代价18亿港币向三位林先生出售五家持有物业的公司，共持有港岛5栋独立洋房，分别位于香港港岛春磡角道44号、46号、48号、50号及港岛海天径1号，五项物业市值共计16.9亿港币，扣除负债出售所得款项净额约10.3港币将用于公司一般营运资金、改善公司流动资金及整体财务状况。

　　投资建议：

　　公司业绩增长稳健，2020年公司销售目标2300亿元，增长稳健，此次并表永升有望加强二者协同作用且对公司现金流进一步增厚、助力信评提级，2019年公司积极拿地并且在深耕长三角基础上，积极在环渤海、中西部和华南等地扩大销售，因此土地成本有所提升。我们看好公司2019年新增土储的推货，预计2020年公司销售额有望稳健增长。考虑到并表对公司利润的增厚以及资产出售，我们将公司2020-2021年归母净利润调整为83.55/100.16亿元(原值76.5亿/90.4亿)；对应EPS为1.08/1.27元/股，对应PE4.75、4.04倍；维持“买入”评级。

　　风险提示：销售增速不及预期，房屋价格大幅下行，应收账款回收不及预期

　　（文章来源：天风证券）