市场机会 | 两股上市以来涨6倍！细数港股下半年还有哪些物业牛股IPO？

　　在今年的港股市场，物业管理板块的股价走势可以用势如破竹来形容。

　　截至2020上半年，虽然有新冠肺炎疫情影响，港股22家上市物业管理公司年内股价平均上涨46.5%，只有三家出现下跌。同期恒生指数跌幅为13.35%，物业股走势远强于大盘。

　　截至2020年7月8日收市，按照上市以来较发行价涨跌幅统计，新城悦服务和永升生活服务已经分别涨了有696.55%和639.33%。

　　而上市来较发行价涨幅超过100%的物业管理公司有十家之多，如绿城服务、佳兆业美好、银城生活服务、雅生活服务、保利物业、奥园健康、时代邻里以及滨江服务，这些公司涨幅分别有352.76%、260.34%、239.45%、221.54%、131.77%、123.22%、122.14%、108.33%。

　　来源：华盛证券

　　而不仅是累计涨幅，物业管理公司在新股上市时的涨跌幅数据同样亮眼。

　　历史上22只物业股上市（除中海物业、碧桂园服务为介绍上市），首日下跌的仅有4只，首日上涨率达81.8%。而如奥园健康、保利物业、建业新生活、彩生活、和泓服务、鑫苑服务这些公司在上市首日涨幅更是有20%以上。

　　值得一提的是物业管理公司也吸引了大量机构作为基石投资者买入，其中包括着名基金经理张磊所操持的高瓴资本、新加坡政府投资公司、奇虎360、恒基地产董事长李家杰等。

　　按照过往数据，获得基石投资的物业管理公司在上市首日均有上涨表现。

　　物业管理公司表现如此亮眼，在此也为各位投资者盘点一下下半年有望登陆港交所的物业股，看看哪些公司最有牛股的潜力。

　　金科智慧服务：中国物业服务十强

　　6月29日，金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称：金科智慧服务）向港交所递交主板上市申请，中信证券(600030,股吧)和华泰国际为联席保荐人。

　　金科智慧服务是中国领先，西南第一的综合物业服务商。按综合实力计，金科智慧服务自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，自2015年至2020年，连续六年西南地区排名第一。

　　此外，根据中指研究院于2020年就针对2019年西南地区市场份额计（基于在管面积）进行的排名，金科智慧服务获得2019中国物业服务百强企业第一位。

　　来源：招股书，金科股东中也出现了高瓴的身影

　　截至2019年底，金科智慧服务共有754个签约物业管理项目，合同总建筑面积为24860万平方米，在管物业管理项目有417个，在管建筑面积约为12050万平方米。

　　在2017年至2019年，金科智慧服务的合同面积复合年增长率达33.7%，在管面积复合年增长率达39%，显示其未来业绩有着较高的成长性和确定性。

　　财务数据方面，金科智慧服务营收从2017年的人民币10.47亿元人民币增长至2019年的23.28亿元人民币，复合年增长率为49.1%；净利润由2017年的1.14亿元人民币增长至2019年的3.74亿元人民币，复合年增长率高达81.5%。

　　金科智慧服务背靠地产公司金科集团，按照合同销售建筑面积算，金科集团在2019年中国地产开发商中排名第八。截至2019年底金科智慧服务在管建筑面积中有5680万平方米来自金科集团开发项目，占比为47.1%。

　　世茂服务：腾讯、红杉资本看好的物业巨头

　　6月29日，世茂集团宣布，旗下物业管理公司世茂服务已向港交所递表，中金公司及摩根士丹利为联席保荐人。

　　根据招股书，我们发现世茂服务这家物业公司在2020年4月底与红杉资本旗下SCC Growth以及腾讯旗下意像架构投资签订战略合作协议。红杉和腾讯总共投资金额达17.28亿元人民币，分别持有世茂服务股份比例为5.33%和4.668%。

　　来源：招股书

　　招股书显示此次战略合作，红杉资本将有望为世茂服务带来其基金生态系统协同效应以及通过物联网、云计算大数据优化世茂的运营效率和管理实力。而腾讯则有望凭借线上线下平台给与世茂数字化升级。

　　究竟世茂服务有何优势能获得两大巨头的青睐呢？

　　世茂服务是中国领先的综合物业管理服务提供商，2019年综合实力计被中指院评为中国物业服务百强企业十二位。2018年至2019年按照收入增长率计，世茂服务在中国物业服务二十强中排名第三位。

　　截至2019年底，世茂服务合约总建筑面积为10090万平方米，覆盖我国25个省91个城市；总在管建筑面积为6820万平方米，管理物业项目184个。

　　财务方面，世茂服务2017年至2019年实现营收10.43亿元增长至24.89亿元，复合年增长率达54.5%；2017年至2019年实现净利润1.09亿元增长至3.85亿元，复合年增长率为88%。

　　世茂服务背靠地产巨头世茂集团，按照合约建筑面积计算，世茂服务在2019年底有8424万平方米来自世茂集团及其其合联营公司，比重达67.72%。

　　世茂集团实力在全国房企排名领先，2019年其全年合约销售金额达2600.7亿元，同比增长48%，目标完成率124%，在全国房企中排名第九。

　　潜在上市物管企业还有哪些亮点？

　　荣万家：荣万家是TOP20房企荣盛发展(002146,股吧)旗下子公司，成立于2000年。

　　据中指院提供的数据显示，荣万家在2020年中国物业服务百强中排名19位，同时，荣万家还是河北省综合实力、在管建筑面积第一的物业服务企业。

　　据招股书显示，荣万家的业务规模及财务表现于往绩记录期实现了快速的增长。荣万家的收入从2017年的7.09亿元增加到2019年的12.5亿元，复合年增长率为32.8%。利润及综合收益总额从2017年的4190万元增加到2019年的1.1亿元，复合年增长率为62.2%。

　　截至2019年12月31日，荣万家共管理251项物业，在管总建筑面积为4840万平方米，覆盖中国15个省、直辖市及自治区的31个城市；荣万家订约管理351项物业管理项目，总合约建筑面积为7560万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的52个城市。

　　来源：乐居

　　卓越商企：卓越商企服务系卓越集团旗下的物业公司，主要着重在为商务物业提供综合物业管理服务。

　　招股书显示，卓越商企服务的营业收入从2017年的9.47亿元增至2019年的18.36亿元，复合年增长率约为39.2%；净利润从2017年的1.36亿元增至2019年的2.34亿元，复合年增长率约为30.86%。

　　卓越商企的在管面积从2017年底的1136万平方米增至2018年底的1455万平方米，截至2019年底，在管面积又进一步增至2353万平方米，复合年增长率约为43.9%。

　　同时，卓越商企合约面积由截至2017年底的1311万平方米增至截至2018年底的2015万平方米及进一步增至截至2019年底的3316万平方米，复合年增长率约为59.1%。

　　不过卓越商企2017年至2019年来自第三方物业开发商的平均物管费从17元/平方米/月降至15.3元/平方米/月，而2019年第三方物业开发商的物业占据卓越商企在管面积的56.8%。

　　佳源服务：佳源服务系佳源国际控股旗下物业公司，在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。

　　截至2019年12月31日，佳源服务合约总建筑面积约为3880万平方米，涵盖中国38个城市及14个省份;共有141个在管项目，包括在管总建筑面积约2610万平方米，涵盖中国26个城市及八个省份。

　　2017-2019年，佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元、4.55亿元;年内利润及全面收益总额分别为1834.9万元、3577.6万元、5021.4万元。

　　值得注意的是佳源服务2018年、2019年关联方应收款开始暴增分别为5.2亿元、5.4亿元，同时应付关联方款项也在暴增，分别为3亿元、3亿元，应收款始终大于应付款。2019年末，佳源服务现金及现金等价物仅为3920万元，流动资金并不充裕。

　　合景悠活：招股书公告日前，合景悠活系房企合景泰富全资控股的物管公司。

　　截2019年末，合景悠活住宅部分在管面积1830万平方米，合约建筑面积2940万平方米；商业部分在管面积330万平方米，合约建筑面积450万平方米。

　　总在管建筑面积达到2160万平方米，储备面积1220万平方米。

　　合景悠活近三年业绩突飞猛进，营业收入从2017年的4.6亿元增长至2019年的11.2亿元，复合年增长率为 55.8%；净利润的增速更高，从2017年的0.4亿元增长至2019年的1.9亿元，复合年增长率为104.7%。

　　不过各报告期末，合景悠活物业收缴率为80.0%、79.6%及77.6%，逐年走低。并且2019年末，合景悠活应收关联方款项为5.6亿元，占流动资产的33%；应付关联款8.2亿元，占流动负债的53%。

　　同时为合景泰富控制的实体贷款提供14.56亿元的财务担保，为期末资产净值的3.7倍。

　　第一服务：第一服务与房企当代置业构成关联兄弟公司。于2017年-2019年期间，第一服务在管面积由2017年的730万平米按36.0%的复合年增长率增长至2019年的1350万平米，同期合约建筑面积由1140万平米按50.5%的复合年增长率增长至2570万平米，至此合约建筑面积版图涵盖中国19个省市的49个城市。

　　第一服务的收益由2017年的3.79亿元增加至2019年的6.25亿元，复合年增长率为28.4%；同期纯利由4180万元增加至8390万元，复合年增长率为41.6%。而在2019年，全国物业百强企业的收益、纯利平均复合年增长率分别为18.4%、26.1%，第一服务的增速明显跑赢行业平均。

　　宋都服务：宋都服务系宋都股份(600077,股吧)旗下物业公司。招股书显示，截至2019年9月30日，宋都物业在中国的10个城市设有8间附属公司及12间分公司(当中大多数位于浙江省)，向27项物业(包括13项住宅物业及14项非住宅物业)提供物业管理服务，在管总建筑面积约为400万平方米。截至2020年1月14日，宋都物业在管总建筑面积约为590万平方米。

　　财报显示，2017财年、2018财年及2019年首9个月，宋都物业的营业收入分别为人民币0.84亿元(单位下同)、 1.33 亿元和1.37 亿元，相应的净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元。

　　星盛商管：星盛商管系地产公司星河控股实控人黄楚龙家族持股的商业物管公司。

　　据招股书披露，星盛商管项目主要集中在大湾区。截至2019年9月30日，星盛商管共向38个商用物业项目提供服务，其中21项位于大湾区(15项位于深圳)、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。

　　2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管持续经营业务的收入分别为2.78亿元、3.29亿元和2.89亿元。

　　其中，委托管理服务的收入分别为2.12亿元、2.54亿元和2.18亿元，占公司总收入的比例均在75%以上；品牌及管理输出服务的收入分别为5367.4万元、5888.5万元和5663.3万元；整租服务的收入分别为1194万元、1626.1万元和1454.2万元。

　　同期，星盛商管的总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米和287万平方米。其中，由独立第三方物业发展商开发的商用物业合约面积分别为96.8万平方米、137.7万平方米和164万平方米。

　　总合约面积方面，星盛商管要远低于同样专注商业物业的宝龙商业。截至2019年4月末，宝龙商业共向55处零售商业物业提供商业运营服务。

　　2017-2018年末及2019年4月底，宝龙商业总在管建筑面积分别为1515万平方米、1607万平方米和1620万平方米，总合约建筑面积分别为1793万平方米、2121万平方米和2355万平方米。

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