放缓拿地、加速去杠杆 富力取道旧改、“短平快”项目

　　8月24日，富力地产发布2020年中期业绩报告，减少拿地、降负债成为关注的焦点。在当天召开的业绩发布会上，富力地产董事长李思廉提出，未来土地储备仍将以旧改转化为主，招拍挂拿地重点放在“短平快”项目上。

　　富力地产土地策略的调整与其降负债的目标不无关系。当前，房企通过高杠杆获得高土储的做法难以为继。富力地产把降负债与销售目标等同对待，足见其重视程度。富力地产计划年末净负债率再降10%，甚至有“减磅”计划，从长远减轻负担。

　　关注“短平快”项目，不参与超百亿项目拿地

　　今年上半年，富力地产仍在执行延续拿地的策略。富力地产强调继续严格控制支出，在现有土地储备规模充足且拥有足以应对近期开发目标的可售资源下，进一步放缓购置土地储备的速度。

　　“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，通过招拍挂拿地的都是短平快项目。”李思廉说，“大型100多亿的项目我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿元金额左右。”

　　李思廉所提到的“短平快”项目是指集中在12月内产生现金流回报快速的资产周转项目，为土地储备匮乏的城市提供补给。

　　今年上半年，富力地产所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米，合同金额为60亿元。据富力地产管理层介绍，富力地产上半年共拿到8幅地块，分布于6个城市，主要集中在广州和太原，平均地价为每平方米3100元，增加权益可售货值490亿元。

　　截至今年6月底，富力地产土地储备可售面积为5683万平方米。而去年年末这一数字则为5786万平方米，可见其土地储备出现了微降。

　　取道城市更新，能贡献多少土储？

　　虽然富力地产放弃部分招拍挂拿地的机会，却在城市更新领域发力。2019年，富力成立富力城市更新集团，今年在城市更新领域举动不断。

　　6月16日，富力地产首次在南沙公开拿下城市更新项目，广州南沙区东涌镇大同村项目改造范围的总用地面积约99.52公顷，投资金额约46亿元。

　　仅隔一日，富力+【保利联合(002037)、股吧】体成为广州赤沙村旧改合作意向企业，该项目涉及的更新范围共234公顷，改造建设面积167.10万平方米。

　　8月19日，经过近一年的筛选，两轮激烈竞投，富力地产成为石壁村全面改造项目合作企业。该项目改造范围的总用地面积约为104.8公顷，项目总投资金额约120亿元。

　　近一年来，富力地产避开招拍挂市场，通过“温和”的城市更新增添土地储备。截至目前，富力地产拥有超过80个处于不同阶段的城市更新项目，其中，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。在城市更新项目中的潜在可售面积为4000万平方米。

　　从上半年来看，富力地产3个城市更新项目转化，增加了460亿元的可售资源。在未来18个月，通过转化增加建筑面积900万平方米的权益土地储备，对应潜在可售资源达2000亿元。

　　另据富力地产高层透露，近期旧改面积继续转化的有几百万平方米，其中包括广州、西安、太原。超过一半的旧城改造资源在珠三角，另外两个城市是太原和西安，还有华北的城市更新项目也在进行中。

　　众所周知，城市更新项目成本远低于新推地块，但是其体量大、持续时间长、搬迁成本高，虽然富力地产出于降负债而放缓拿地，但是旧改项目占用资金也并不小。

　　“减磅”计划，年末净负债率再降10%

　　高负债是房企的普通现象，近期盛传的“三条红线”倍受业界关注。“三条红线”包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。按此标准，富力地产至少占据两项。

　　对于富力地产来说，有两个目标，一是完成年度销售目标，二是降低负债水平。富力地产管理层年初计划在年内把净负债率控制在185%以内。从目前来看，年中已经降至约177%，完成年初目标。预计年末下降至160%左右。

　　在业绩发布会上，李思廉提到，在未来的一段时间，还是会再减轻负债，相信年底会再降10%左右。因为减轻负债，机构评级才会调整。

　　针对去年提到的“可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担”，李思廉将其形容为“减磅”，并称无论是投资物业或者发展项目，富力都有出售的计划。

　　值得关注的是，富力地产在半年报中一再强调从处理到期债务及管理资产负债水平两方面改善的财务状况。除加速去杠杆的计划外，预计下半年较多的盈利贡献亦将有系统地改善集团财务状况。而这里所提到的盈利贡献，则是指富力地产将会推出成本较低、高毛利的旧改项目。可见富力地产在远离招拍挂市场之后，对于旧改项目寄予更多的期待。