龙湖再开一座天街 丽泽商务区商业氛围要改良？

　　为数不多的三环内新项目北京丽泽天街即将正式开业。4月12日，北京商报记者了解到，位于丽泽商务区的北京丽泽天街在4月16日正式营业，目前已有近200家品牌入驻，多为概念店、定制店、形象店等。虽然该项目享有“五线换乘”的交通优势，但目前并没有一条地铁线开通，前期的运营仍面临一定的挑战。还有分析指出，丽泽商务区目前的产业导向并不明确，对于目前及未来入市的写字楼及商场发展有较大压力。若是新项目想要突围商圈，首先需要完善区内配套，同时加强精细化、差异化发展。

　　引入近半特色门店

　　与其他天街项目不同的是，北京丽泽天街加大了特色门店的占比。北京商报记者从龙湖商业相关负责人了解到，截至目前，该项目招商率已达100%，近200家品牌入驻。其中近半的品牌店铺为概念店、定制店、形象店，囊括了米其林星级餐厅、生活美学体验馆、新零售智慧门店、国际时尚设计师品牌。

　　在品牌方面，入驻北京丽泽天街的品牌大多进行了高端化产品线布局或特色化场景门店，例如ZARA首家购物中心形象店，周大福在北京独家“礼”主题体验店，施华洛世奇开出全新零售概念店Crystal Studio。

　　在餐饮布局方面，北京丽泽天街引入小大董蓝调北京形象升级店、喜茶最新形象店、Tim Hortons旗舰形象“金枫店”、巴奴毛肚火锅带来形象定制店、采用全新蓝色形象设计的星巴克HP+Reserve高端甄选店、定制版哈根达斯门店、北京首家TACO BELL形象定制店等。

　　据悉，北京丽泽天街商业建筑面积达9.2万平方米，由地上5层、地下2层组成，定位“都市乐享舞台”，主要瞄准了丽泽商务区的商务、商旅客群和品质家庭客群。

　　周边设施有待完善

　　北京丽泽天街落位在邻近二环的最后一块成规模集中建设区——丽泽金融商务区，也是北京地铁规划中首个“五线换乘”区域。不过，截至目前，规划中的地铁交通线路并未完工。北京商报记者通过百度地图看到，若是不堵车的情况下，从国贸到北京丽泽天街的车程只需20分钟，而通过公共交通到达的时间则需要1小时20分钟。可见，交通成为了项目及区域向全市辐射的最大阻碍。

　　不少周边居民及工作的消费者反馈，“想要在该区域买点东西，逛逛街十分困难，期待有更多大型项目早日进驻。”一位居住在蓝调国际的刘女士表示，“居住在丽泽商务区购物和出行目前都不是特别方便，最近的大型综合体是西铁营万达广场，大约不到3公里。不论是步行还是公交都需要半小时才能到。”不过，“丽泽天街开业之后相对于周边居民而言会方便不少，未来地铁开通也会大大提高便利性。”刘女士指出。

　　虽然目前丽泽商务区的商业氛围还未形成，但大量的写字楼供应带来的人口流动为未来北京丽泽天街提供了更多可能性。根据世邦魏理仕数据显示，丽泽商务区2021年租赁及自用优质商办体量突破200万平方米，其中自持租赁型办公130万平方米。预计2022年可实现地铁15分钟到达金融街，半小时内到达中关村和CBD。

　　世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出，在丽泽商务区这两年写字楼新增供应的密集入市以及租户的入驻背景下，这无疑为新项目、新商业引入了庞大的商务消费人口基础。但是目前当前区位基础设施尚未十分完善，尤其地铁尚未开通，对外辐射能力未能达到最佳状态。

　　加强精细化运营

　　每个项目在开业前期都会面临养商期的难题，而度过养商期终究是要看运营能力能否跟上时间的推移。

　　孙祖天指出，丽泽商务区是北京三环以内唯一一个新增供应集中的区域市场，但商业配套存在缺口，如何满足商务人群消费需求和场景成为商业发展和定位关键。不过，丽泽商务区入驻需求从去年下半年开始爆发，今年一季度去化加速，未来三年内随着地铁开通和商业配套的逐步完善将成为又一成熟的拓展商务区。

　　同时，国资委机械工业经济管理研究院两化融合协同创新中心主任宋嘉表示，丽泽商务区是定位于首都现代服务业聚集区，重点是以金融、科技为引领，带动专业服务产业，将是北京南部重要的金融科技聚集中心。伴随着新兴商务区日渐成熟，形成片区吸引力之后，就会有更多的人口和资源的导入，与商业整合发展。

　　公关关系专家黄涛分析称，丽泽商务区大量企业进驻，带来大量的年轻人涌入，而随着消费升级，年轻人普遍喜欢新潮时尚，悦己消费，只要项目能够满足此类消费，就能紧抓机遇。“但是，南城商业的入局者越来越多，消费者可选择的很多，从而导致竞争激烈。”黄涛说。

　　“不断调整，不断变化，才能在区域内生存。”黄涛表示，虽然北京丽泽天街是丽泽商务区内唯一的购物中心，也需要加强创新，及时做好市场调研，精准定位、减少同质化影响也成为商场运营的关键。