东北证券：正荣地产盈利能力提升 融资成本优化

　　4月17日，东北证券(000686,股吧)发布研究报告对正荣地产年报予以点评，并给予其买入评级。研报指出正荣地产核心净利润逆市抬升，拿地权益维持在较高位，同时伴随着债务结构的持续优化，在“三道红线”政策下融资成本持续下降。

　　据悉，2020年度正荣地产实现营业收入361.34亿元，同比增长10.9%，实现归母净利润26.5亿元，同比增长5.8%，实现核心净利润33亿元，同比增长18.9%。

　　东北证券地产行业首席分析师吴胤翔认为，正荣地产核心净利率实现同比增长0.6%至9.1%，体现了公司较强的盈利能力；年度销管费用占营收比例为6.4%，同比降低0.3%，管控效率连续三年优化。

　　2020年，正荣地产实现销售金额1419亿元，全年目标完成度为101.4%，2021年目标销售额较本期实际销售额提升5.7%，为1500亿元。东北证券表示，正荣地产坚持区域深耕和一二线城市布局，具有充足的货值储备，因此看好公司未来销售前景。研报指出，销售结构来看，正荣地产长三角、海西、中部占比分别为38.6%、33.2%、9.5%，一二三线城市占比分别为0.2%、89.3%、10.5%，其中福州、南京销售额分列一二名，分别占比19%、14%；可售货值方面，公司2021年可售货值约2500-2700亿元，达成60%的去化水平即可完成1500的年度销售目标。

　　正荣地产较高的拿地权益比也得到东北证券的肯定。截至2020年末，公司土储面积为2845万方，总货值约5000亿元，平均成本为4919元/平，公司所占权益比例为58%。期内拿地面积权益比例和并表面积比例分别为70%和81%，管理层表示未来拿地权益比、并表比仍将分别保持60%、70%以上。

　　研报表示，2020年正荣地产净负债率同比进一步下降10.5%至64.7%，资产负债率（扣除预收款）为76.57%，同比微辐增长0.51%；现金短债比2.2，同比微辐增长0.44%，三道红线暂居黄档，且债务结构呈显着改善趋势，有望令公司融资成本持续优化。2020年公司通过债务置换实现融资成本优化，加权平均融资成本为6.5%，同比降低1%。

　　基于对公司未来的良好预期，东北证券预计正荣地产2021-23年EPS分别为0.67、0.74、0.78元，对应PE为6.68/6.01/5.7倍。