建业地产(0832.HK)：逆流而上释放长期价值

　　2021年，疫情阴霾持续笼罩的大背景下，河南亦遭遇千年一遇的暴雨无情冲刷，同时伴随政策端的收紧，当地地产行业面临的经营形势可谓严峻。即便如此，河南地产龙头房企建业地产(0832.HK)主要经营指标依旧保持稳健态势。

　　3月28日，建业地产披露2021年度业绩报告，数据显示，2021年建业地产实现重资产合同销售金额601.05亿元，同比减少约12.0%；实现收入419.59亿元，同比下跌3.1％；毛利68.11亿元；年度净利润12.53亿元；每股基本盈利为人民币21.21分。

　　（图片来源：建业地产2021年报）

　　一、逆势环境下经营夯实稳健，勇担社会责任品牌价值升华

　　回顾过去一年，建业地产面临的经营环境可谓波折。

　　上半年，凭借良好的销售策略及持续推进交付，公司在疫情中稳步复苏，物业销售稳健向好，结转积极，推动物业销售收入实现稳步提升。上半年实现结转物业面积达266.3万平方米，同比上升49.4%。而进入到下半年，受疫情蔓延、河南暴雨以及行业宏观调控影响，公司经营压力加大，下半年结转物业面积仅为304.6万平方米，同比减少29.6%。全年来看，年度结转物业面积约共570.9万平方米，同减少6.5%。结转面积的减少对公司营收造成压力，物业销售收益仅为407.09亿元，同比下降2.2%。

　　面对行业环境日趋复杂多变，建业地产财务风格保持稳健审慎，提出“少、小、好”的战略，即缩减不必要赛道、不再片面追求规模扩张、强调将企业质量做得更好。公司稳步推进去杠杆，有息债下降亦十分明显，总有息负债下降29.9％至219.4亿元，其中短期有息负债下降55.7％至67.6亿元。同时，公司“三道红线”指标维持平稳，并进一步强化现金储备，提升抵御风险能力。截止2021年末，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款的总值达98.48亿元，现金流覆盖短债率达1.5。

　　作为豫系龙头房企，建业地产于暴雨中浇不灭的企业价值观更显珍贵。尽管错综复杂的环境令公司盈利方面承压，资金压力加剧。但建业地产面对灾难没有袖手旁观，而是从企业价值出发，坚持第一时间投入驰援，向郑州市红十字会捐赠500万元专项基金，同时增援多项爱心行动。

　　笔者认为，进入房地产后开发时代，义无反顾地承担起社会责任、道德品质高的房企无形中增加了更多社会影响力，更有利于焕发长足生机。建业地产在特大暴雨中显现的责任感，起到了良好的示范作用，同时基于过去29年的公益慈善，2021年建业地产荣获河南省“慈善之星”称号，展现了公司长期发展，实现了商业价值与社会价值的共赢。

　　（图片来源：建业集团官网）

　　二、政策暖风业绩反转可期，土储充裕持续夯实高质量发展根基

　　2022的政府工作报告，除了重提以往的稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，还首次提及探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。综合研判国内外形势，尽管对于房地产行业而言面临挑战仍然较大，但发展机遇也已悄然出现。

　　今年的3月1日，河南的郑州楼市政策松绑，取消“认房又认贷”，一口气公布19条房地产相关措施。郑州楼市的放宽，预示着短期内楼市成交价和销售面积会“量价齐升”，利好建业地产提升房产去化率。从郑州扩大来看区域，“因城施策”给予城市一定的自主权，下一步各城市会根据城市特性，制定不同的房地产政策，以促进房地产的活力释放和良性循环。

　　笔者认为，深耕河南的建业地产，当地新政有助于刺激住房市场供给并加大信贷融资支持，从而利好建业地产后续的经营表现，而公司在当地充裕优质的货值资源、土地储备将为其持续斩获市场机遇。

　　土储方面，过去一年，建业集团通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约289.4万平方米，新增储备建筑面积约809.1万平方米。截至2021年底，公司拥有土地储备建筑面积约5345万平方米，其中权益建筑面积约3861万平方米。

　　从土储结构布局来看，郑州占比较高，达23.08%，其次为洛阳、商丘，占比分别为9.16%、8.28%。在《现代综合交通枢纽体系“十四五”发展规划》中，郑州入选国际性综合交通枢纽城市，洛阳、商丘入选全国性综合交通枢纽城市建设名单。这三城伴随中原的交通规划，势必会迎来产业转型升级、人口扩容、提升城镇化率，带来房地产市场巨大的机遇，而建业地产深度扎根与此也势必率先受益。

　　（图片来源：建业地产2021年报）

　　三、加强头部合作深挖产业价值链，聚焦业务发展

　　随着行业步入下半场，竞争持续加剧，房企通过合纵连横，强强联合的方式更有助于促进自身格局的发展。

　　2022年2月18日，建业集团与中海企业集团签署战略合作协议。双方将在房地产综合开发、城市基础设施建设、和物业管理供应链等前景良好的领域内开展深度合作。这是继2021年12月31日牵手【中国电建(601669)、股吧】(601669)地产集团后，建业集团再一次联手头部房企。得益于与中海集团的携手合作，建业地产在房地产开发管理上汲取到丰富经验，延伸了房地产业态布局，稳步提升自身的资产运营水平及项目管理精细化水平。

　　（资料来源：CRIC整理）

　　建业地产积极对外展开合作，一方面是为了保障地产主业的发展，另一方面也是为了促进多元化业务，培育新的增长点。与各大头部公司的深度合作，包括共同出资、合作开发或双方同意的其他市场化形式等多种合作途径，这为建业地产进一步发展多元化提供更多可能性。