华润置地（01109.HK）：逆势而上交出亮眼中报，响应变革把握时代新机遇

　　导语：不惧挑战，稳健前行。

　　2022年，中国房地产行业依然在经受着疫情及复杂宏观环境带来的多重考验，行业多数房企出现财务恶化、经营压力大增的发展困局，行业形势和竞争格局发生深刻变化。

　　然而在行业面临前所未有挑战和压力背景下，依然有一些基础扎实业务稳健的优秀房企龙头逆势而上，表现出强大的发展韧性。

　　其中，华润置地（01109.HK）是市场中少数仍在高质量发展的龙头房企。上半年华润置地通过深入推动组织变革，不断提升投资质量和运营效率，交出了一份亮点满满的中期成绩单，体现出了极强的逆周期抗风险能力。

　　新时代变局之下，华润置地正在以自己独特的优势把握行业新机遇，展现出了更稳更强的发展态势。

　　一，看业绩：经营指标亮点突出，彰显高质量发展底气

　　8月31日，华润置地发布2022年中期业绩，在严峻的经济形势下，华润置地依然保持了经营业绩再上台阶的发展态势，上半年集团实现综合营业额728.9亿元，股东应占净利润106.0亿元，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利101.6亿元，同比增长2.6%，圆满达成半年业绩目标。

　　上半年，华润置地实现股东应占净利润为106.0亿元，核心股东应占溢利为101.6亿元；综合毛利率为26.9%，这一水平在行业内处于最高水平，反映集团盈利能力明显由于其他同行。

　　同时，在地产行业整体陷入低迷困境的大背景下，集团依然坚持多年来持续高分红回馈股东的优秀风格，拟派中期股息每股0.208港元，同比增加5.2%。

　　据统计，华润置地自上市以来累计分红40次，累计分红金额已达645.52亿元，这一数字超过了集团当前市值规模的3成，成为行业中坚定与全体股东一起共享发展红利的标杆。

　　上半年的优秀业绩表现，得益于集团各项业务的继续稳健推进。

　　在开发销售型业务方面，面对行业变局，集团坚持降本提质增效管理理念，实行精细化管理，同时坚持战略引领投资，上半年实现签约额1210.4亿元，虽然销售表现不及年初预计，但仍跑赢行业，顺利完成半年销售目标。

　　截止6月底，集团实现签约面积587万平方米，结算面积约513万平方米，并表已销售尚未结算的签约额为2328.0亿元，其中，已锁定于下半年结算的开发物业营业额已达920.0亿元，另有非并表已销售未结算签约额1397.6亿元。这些数据为集团的下半年业绩继续实现高质量发展带来了坚实底气。

　　在经营性不动产业务方面，上半年集团旗下购物中心零售额仍较去年同期增长7%至541.1亿元，大幅优于市场平均水平。同时上半年还开业了6座购物中心，包括武汉万象城、福州万象城和海口万象城，新开业购物中心平均出租率达88.6%。

　　值得一提的是，在上半年疫情点状多发的大环境下，华润置地主动向符合条件的租户减免租金共计约17.5亿元，减免租金安排的总额位居行业之首，体现了以人为本、共克时艰的合作共赢精神。在租金减免后，购物中心租金收入61.9亿元，如果剔除期内减租影响，实际增长将较去年同期14.2%，相对应的投资物业也将按年上涨10.5%。

　　轻资产管理服务平台方面，集团旗下的华润万象生活（01209.HK）的各项核心经营指标持续稳健增长，上半年实现营收52.8亿元，同比增长31.5%，核心股东净利润10.4亿元，同比增长33.5%。

　　生态圈要素型业务方面，上半年实现营收76.0亿元，也获得了同比增长19.4%的良好表现。

　　截至上半年，集团综合借贷额2228.2亿元，净有息负债比率为34.6%，非人民币净负债敞口占比仅18.9%，三道红线指标水平均稳居绿档。同时，集团的资金加权平均融资成本仅为3.78%，一直维持在行业最低水平之列。

　　（来源：公司财报）

　　同时，截至6月底华润置地的现金及银行结存1164.5亿元，充值的现金储备不仅反映了集团雄厚的资本实力，偿债能力优于同行，也意味着集团在未来继续稳步推进拿地发展壮大中相比同行亦更有底气。

　　鉴于此，华润置地也持续获得了标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持Baa1/BBB+投资级信用评级，成为国内房企中极少数仍获此评级的优秀龙头。

　　二，看管理：保持战略布局定力，向改革要活力

　　在房地产行业持续面临收缩挑战的压力下，华润置地依然能实现逆势而上的稳健态势，其背后的原因值得深入探究学习。

　　客观来看，中国房地产从高速扩张转入下行收缩阶段之后，行业的盈利能力面临更大挑战，大环境之下，房企只有顺应变化果断调整，精细化管理，不断通过提高经营的效率，向变革要活力，向管理要利润，才能获得更好的效益。

　　但此前行业中多数房企由于持续高杠杆且野蛮发展，导致问题爆发时难以应对，如今有些深陷困境的房企甚至放弃了积极争取，选择佛系躺平，等待政策施援。

　　与此现象不同的是，华润置地一直时刻保持着对时代趋势的清醒认知与危机意识，积极应对行业变化，敢于自我变革，有前瞻性地进行战略规划，保持战略定力又从不盲目扩张，因而才能行稳致远，去危存机，不断开拓新局面。

　　在发展战略上，集团的“3+1”一体化战略布局，是以通过聚焦新经济局域的房地产开发业务为基本盘，以经营型不动产业务作为给集团提供长期稳定现金流的稳定器，以轻资产管理业务打造业绩贡献新增长极，三大核心业务有机联动，攻守兼备，相互协同，相互促进。

　　这样一来，既保持了业务发展的长期稳健性，也实现了源源不断开拓新局面的扩张性。

　　相较于行业其他同行单纯依靠房地产开发、或物业管理、或其他某单一业务为支柱的模式，华润置地的战略模式无疑更具备抗风险性与可持续增长性。

　　上半年，在行业多数同行普遍无奈收缩的环境下，华润置地适时地新获取项目24个，新增权益土地储备290万平方米，且在一二线城市投资占比超9成。在下半年，集团还计划在上海、深圳、南京、南昌、青岛、大连、东莞新开7座购物中心，呈现逆势而上的态势。

　　截至6月底，华润置地总土地储备面积6614万平方米，权益土地储备面积4730万平方米，可保障公司未来三年以上的发展需求。

　　在8月31日业绩发布会上，华润置地董事长李欣表示：“集团坚持‘调结构、调节奏、调布局’的投资策略和‘量入为出、合理回报’的投资原则，聚焦一线及强二线城市，同时把握危中有机，积极抢抓市场上优质的收并购机会。”

　　话音刚落，当晚间华润置地就宣布了斥资33.17亿购入世茂集团在北京市丰台区南苑乡分钟寺村的L-39、L-41两宗优质地块权益。发现机遇之敏感，战略执行力之坚定，令行业瞩目。

　　在组织管理变革方面，不断深化体制改革，深入精细化管理，是华润置地能持续维持稳健发展的核心源动力。

　　在发布会上，李欣谈到，组织变革和公司治理便是集团“十四五”重要的管理主题。比如：在管理架构变革上，按照总部做专、大区做精、城市做实的模式，调整总部、大区和城市的管理关系，来增强组织效率；在组织人事变革，强化人才管理，强化激励体系，以业绩导向来推动整个组织自驱，实现效率效益共同推进。

　　可以明显看到，华润置地之所以有魄力有底气逆势而上，除了业务基础扎实外，其准确的发展战略和有效的经营管理模式，也是非常关键的助力。

　　而华润置地这种不追求高速扩张、先求稳再求进、勇于改革的稳健发展模式也从这一轮行业变局中得到充分验证。

　　三，看未来：深耕高能级区域，把握行业变革新机遇

　　从行业的视角看，在过去20多年，中国房地产市场总体上保持?速增?的势头，并成为中国经济增?最重要的?柱之?。但随着城镇化率接近饱和，人口红利减弱、国家经济结构转型升级等因素影响，中国房地产行业的高速增长黄金时代也逐渐落幕，转入平稳发展的时代。

　　行业的发展逻辑从2015年之前依靠囤货和囤地来获利的粗放模式，转向2015年之后依靠高杠杆、高周转、大规模的野蛮模式，再到2019年之后在“房住不炒”大方针下，行业转入低杠杆、低周转的新阶段，房企要更依赖自身的内涵增长、?质量发展、精细化管理去形成竞争力，去提升销售净利率来获取利润。

　　在此背景下，很多房企此前赖以生存的高杠杆、高周转的模式难以为继，很多风险问题被曝出，行业面临历史性大洗牌不可避免。近几年来大量高杠杆、财务不够稳健的房企开始陆续收缩、清退，这是行业大洗牌之下适者生存、不适者淘汰的必然结果，唯有那些商业模式稳健，业务实力雄厚的优秀企业才能继续安稳生存。

　　但同时，这其中对存活下来的优秀企业反而意味着更多行业出清之后的新机遇。

　　因为在行业大量出清之后，竞争环境会大幅改善，尤其在强刚需一直旺盛的核心经济区域的稳健?头企业，将会享受到行业集中度明显，以及销售量价回升的红利。

　　扎根在主要核心城市、具备先天区位优势的华润置地，便是其中的核心龙头。

　　截至上半年，在华润置地总面积6614万平方米的土地储备资源中，超90%都在一二线核心城市中心，同时其旗下的经营性不动产、轻资产管理服务等业务也基本均在这些核心城市。

　　而从当前宏观经济趋势看，我们也可以明显看到，随着时间的推移，房地产行业在经历政策严监管并取得巨大阶段性成果之后，如今也到了政策态度明显转折的新阶段，行业最坏的情况已经成为过去。尽管未来房地产在宏观经济大背景下仍?临会一些压?和调整，但随着中国转入后疫情阶段，经济局面重新开始稳健回暖，房地产行业龙头将能从分化中率先崛起。

　　在发布会上，董事长李欣也表述，虽然上半年因宏观经济下行和疫情等影响，市场运行承压。但长期来看，房地产始终是国民经济的支柱性产业，人口聚集和居住升级的空间依然很大，行业仍然是10万亿级的大市场。随着疫情稳定、预期回升，行业也必将再进入恢复性周期。

　　而从华润置地旗下业务的出租率回升、轻资产管理服务平台营收利润明显增长等关键数据上，我们也已经可以看到这一趋势。

　　四，看估值：业绩数据持续稳健，投资价值长期凸显

　　在行业新变局下，市场对房地产行业的投资逻辑也出现了巨大变化。整体看，当前的地产行业的估值水平都普遍处于历史低位，市场资金普遍采取避险和观望策略来看待地产行业。

　　在这种策略下，资金更倾向于挑选具备央企或国企背景，综合业务根基扎实，财务数据长期稳健的行业龙头。

　　在其中，华润置地是少数同时具备这些条件的优秀企业。体现在市场上也赢得了更多投资者青睐，近几年来，华润置地出现了大量重要股东逆势增持的情况，反映出对集团的未来看好预期。

　　近三年来重要股东增持情况

　　（来源：富途证券）

　　在股价上，华润置地从上市之后的近20年来，虽然中间伴随市场大环境的大幅波动，但股价也能一直长期保持着整体向上趋势，尤其是在近几年房地产行业大幅下行的背景下，依然维持较稳健的走势，反映出了其极强的抗风险和逆周期能力，以及相对具备更好的长期投资价值。

　　（来源：富途证券）

　　另一个现象是，在市场给予的市场估值中，华润置地的最新PE为6.43倍，PE为0.87倍，普遍好于在港股上市的其他内房股龙头，这正是资金对其未来表现看好的反映。而从华润置地自身的近10年历史PE估值线走势看，多次出现每当其PE触达6倍左右，股价将很快迎来反弹行情。在当前，这一趋势已经再次出现。

　　华润置地近10年来历史PE估值线走势

　　（来源：ifind）

　　而随着宏观经济重新复苏，以及华润置地下半年业务的稳健推进，将为此提供关键支撑和催化剂。

　　截止6月底，华润置地全口径已售未结资源3726亿元，其中1564亿元已锁定将于2022年内结算，920亿元将作为并表口径直接贡献营业收入，同时，上半年集团新开了6家购物中心，下半年还将按计划新开业7座购物中心，在高出租率下，也将全年业绩良好表现奠定重要基础。

　　在昨日的发布会上，华润置地的管理层也一致表示，未来在北京、深圳、杭州、成都等核心城市的项目会有好的销售数据，有充足信心完成全年业绩目标。

　　所以，众多利好因素加持下，华润置地的下半年股价表现仍值得期待。

　　五，结语

　　总的来说，中国房地产行业确实在历史性深刻变革和洗牌，确实会很多习惯了旧发展模式的房企感到无所适从，改革必定是会有阵痛的，但这并不代表这个行业的未来没有了发展的空间。

　　相反，淘汰不符合时代和国情发展需要的高风险低质量的商业模式，肃清行业发展的问题和淤症，这个行业才能更加健康稳健前行，才能重新焕发出高质量发展应有的新面貌。

　　在这方面，华润置地这些年来应对行业变局挑战的方式，其所取得的种种成功经验以及对社会价值的贡献，是为中国房地产行业探索健康有效的发展路径，提供了重要参考价值。

　　而对于这样的企业，市场投资者从来不会吝啬关注。