保利地产1月份销售额下滑30% 拿地节奏加快

　　2月11日，保利地产（600048）披露1月份销售情况简报。2020 年 1 月，公司实现签约面积 157.57 万平方米，同比下降 30.85%；实现签约金额 235.88 亿元，同比下降 29.78%。

　　根据克而瑞发布的1月房企销售数据，1月份TOP100房企全口径销售额为5771.3亿元，同比下滑12.7%。

　　在疫情爆发与春节提前的双重影响下，房企1月份销售整体呈下滑趋势，小部分房企销售还在增长，如万科、新城控股（601155）等；而部分房企如保利地产等，1月份下滑幅度则超过了行业平均值。

　　保利地产1月销售下滑30% 2019年5000亿销售目标未达成

　　1月份是房地产行业传统销售淡季，从过往数据来看，二季度与四季度才是保利地产销售高峰。

　　但是分月份来看，保利地产1月份销售额并不是全年最低的。2018年1月份销售额大于7月、8月、10月三个月份的销售额，2019年1月份销售额则大于7月、8月、11月。这跟新城控股1、2月处在全年低点，后期月度销售额明显大于1、2月的现象不同。

　　根据新浪财经上市公司研究院统计，2018年与2019年1月份销售额分别占全年7.3%与7.8%，大于新城控股4%左右的占比。这意味着如果1、2月份销售受到冲击，对全年销售额的影响或许要大于新城控股。

　　2019年全年保利地产实现签约面积 3123.12 万平方米，同比增长 12.91%； 实现签约金额 4618.48 亿元，同比增长 14.09%。但是距离全年5000亿元的销售目标还有一段距离。

　　根据公司披露的业绩快报，2019年实现营业总收入2355.4亿元，净利润265.69亿元，分别同比增长21.07%、40.55%。

　　保利地产目前聚焦于一二线城市及核心城市群，2019年销售均价为14788元，同比增长1.1%。2020年1月份销售均价为14970元，同比增长1.5%。

　　截至2019年上半年，公司在国内外104个城市合计拥有在建面积11607万平方米，待开发面积7618万平方米，可以满足2-3年的开发。

　　在待开发的面积中，一二线城市占比在60%以上。1月份新增土储也主要位于省会城市和一些重点城市。

　　2019年控制拿地节奏 负债率低于80%

　　2019年保利地产拿地方面在适度收缩。2019年全年新增计容面积2674.8万平方米，同比下降14.1%；拿地总价1554.9亿元，同比下降14.7%；拿地金额占同期销售金额的比重为33.7%，同比下降11.4%。

　　然而1月份拿地重新变得积极，保利地产1月在天津、郑州、福州等8个城市共获取9各项目，新增建筑面积231.6万平方米，同比增长371.1%；对应地价124.9亿元，同比增长443%。从拿地城市来看，二线城市占到62%，三四线占到38%。

　　由于2019年控制了拿地节奏，保利地产也放缓了融资节奏，目前负债压力较小。

　　2019年前三季度，保利地产筹资活动现金流入总额为873.32亿元，同比下降了31%。其中借款收到的现金为784.85亿元，占比达到90%，发行债券收到的现金为48.29亿元。而同期，筹资活动现金流出922.12亿元，同比增长26%，主要是偿还到期债务。可见公司在控制拿地的同时，也在控制负债规模。

　　2019年两次发行的债券利率均处在比较低的水平。2019年1月，公司发行15亿元中期票据，发行利率3.6%，期限为3年。3月份，其全资子公司在境外发行5亿美元债券，利率3.88%，期限为5年。

　　截至2019年三季末，公司资产负债率为79.64%，扣除预收账款后，其他负债占总资产比重为40.38%。账面货币资金为1125.67亿元，短期借款加一年内到期的非流动负债为482.14亿元，总有息负债为2758.85亿元。

　　2018 年末，保利地产有息负债总额 2637 亿元，一年时间增加120多亿。2017年有息负债综合融资成本为4.82%，2018年为5.03%，2019年上半年为4.99%。在房企融资趋紧的大背景下，融资成本基本保持稳定。