千亿泰禾拟引入战投解资金困局 多宗“世纪并购”加速房企格局生变

　　本报记者 王丽新

　　不是每一家房企都是幸运儿，这场突如其来的疫情，加速了房地产行业“大鱼吃大鱼”的进程，继融创收购万达、世茂房地产收购福晟后，又一场实际并购规模达数百亿元的“世纪交易”已在谈判中。

　　5月13日晚间，泰禾集团（000732）发布了五则公告，核心是公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。这几则公告透露两个重要信息，引入战投的代价可能是公司实际控制人黄其森让出控制权，新股东主业可能是房地产。

　　“客观地说，泰禾集团的基本面还是不错的，债权债务干净，没有表外债务永续债的坑。”兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，若没有被逼债，可能不会走到这一步。

　　新股东主业或是地产

　　若成功获取泰禾集团的控制权，意味着拿到了恒大、万达等一批行业巨头梦想着回也回不去的A股上市平台。对于这个入场者，据泰禾集团公告披露，此次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务，本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。外界传言称，或许是一家带有国资背景的世界500强企业。

　　按照泰禾集团停牌前后股价计算，投资者若通过二级市场取得控制权，将支付30多亿元，加上负债，新股东要付出的实际成本可达数百亿元。不难看出，这将又是一场房地产行业的“世纪并购交易”。

　　截至2019年底，泰禾集团的有息负债水平从2018年底约1380亿元下降至960亿元，同比下降约30%；净负债率243.76%，下降约140个百分点，杠杆率下行趋势明显，但其资金链紧张问题确实由来已久。

　　四五年前，泰禾集团开始发力，“南征北战”扩充土地储备，迅速升至TOP30。但2017年拿的一批高价地为其埋下了隐患，当2018年楼市进入深度调整期时，因定位做4亿中产阶级的生意，泰禾的高端项目周转过慢，资金问题浮出水面，金融机构对其资金状况担忧加剧。

　　为了回笼资金，黄其森的第一步战略是缩减投资，近一年多几乎没有拿地；第二步是卖项目，从2018年末到2019年，泰禾集团陆续出售十多个项目，总回款超过百亿元；第三步是引入战投。有消息人士称，从去年下半年计划引入战投到现在，真正有实质性动作的谈判都集中在这两个月。

　　房企格局加速生变

　　事实上，随着地产行业的起起伏伏，险资入股、房企间的收并购动作频繁，但在资产变现的过程中，收购方多多少少难以解决一些历史遗留问题。

　　在这一方面，从泰禾集团公开的股权结构来看，相对简单。目前，泰禾投资、黄其森夫人叶荔、黄其森妹妹黄敏为一致行动人关系，共持有泰禾集团62.54%的股份。因此，黄其森在泰禾有绝对话语权。从资产价值来看，泰禾所有项目布局在一、二线城市，可售货值超过4000亿元，且拿地早、地价低，利润空间大，是房企在疫情下重回一、二线战场想吞下的“肥肉”。

　　仅就2020年来看，泰禾集团可售货值达到2500亿元，以60%的去化率计算，其带来的现金流规模也将在千亿元量级。有消息人士表示，若新股东主营地产业务本身也过硬，能补强“短板”，泰禾的巨额货值得到盘活，其收益也会有保证。

　　值得关注的是，从整个行业发展轨迹来看，在TOP20房企中，不乏引入战投缓解资金难题后，轻装上阵的先例。2015年，中国平安成为碧桂园第二大股东，中交入主绿城中国成为第一大股东；2018年，中国平安先后两次入股华夏幸福（600340），成为其第二大股东，助力其探索商业地产新业务，这类先例并不少见。

　　“仔细研究排名TOP10或TOP20的房企，六成以上有国企央企背景，到了TOP10甚至TOP5这个现象更加明显。”同策集团首席分析师张宏伟向记者表示，对于排名TOP20的房企来讲，规模越大门槛也就越高，尤其民营房企要想新进入TOP10或者突破TOP5，难上加难。这背后折射出一个现象，大牌的民营房企想要生存发展，要找个国资背景企业当靠山。

　　在张宏伟看来，“中交+绿城”即是上述模式的现实版。他表示，从以前房地产领域几场“世纪交易”对行业的冲击来看，经过对收并购资产的消化和释放后，可能会影响到TOP10甚至TOP5房企市场格局的变化。

　　（编辑 张伟）