重组引战与激进拿地 招商蛇口中年求变

　　原标题：重组引战与激进拿地 招商蛇口中年求变

　　尽管经历波折，但招商蛇口对于前海土地权益的增加始终坚定。

　　7月23日晚，针对深交所就70亿元重组一事下发的问询函，招商蛇口（001979）给出了一份长达62页的详尽回复，就交易所提及的土地评估、交易价格、股价参考标准、股份来源等问题进行一一解释。

　　7月25日，一位招商蛇口的人士向时代周报记者表示，深交所问询是常规动作，此次交易重组也不会出现大问题。

　　此次招商蛇口定增、引战重组，始于6月7日。

　　彼时，招商蛇口宣布，拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式，向深投控购买其持有的南油集团24%股权，并向中国平安旗下的平安资管定增募资。

　　南油集团是20世纪80年代国企，目前在前海拥有23万平方米权属土地，交易完成后，招商蛇口对南油集团的持股从76%上升至100%，权益占比进一步提高。

　　从2013年招商局集团开展前海土地整备及合资合作项目，到2019年12月签署合资合作项目《增资协议》，招商蛇口为前海土地确权不断奔走。

　　中金公司数据显示，今年上半年，招商蛇口的拿地金额为641亿元，同比增长67%，拿地强度较2019年上涨13个百分点至58%，其中70%拿地金额集中在一二线城市。

　　在招商蛇口内部，更多的改变正在发生。

　　“这两年公司在业务和人事方面的变动确实很大，或许是感受到外界压力，一直在探索变革。”上述员工向时代周报记者表示。

　　在外界眼中，招商蛇口资源优势突出，融资成本低，始终被期望有更好的业绩表现。然而自重组上市以来，招商蛇口股价长期处于破发状态。

　　前海土地资源的加速兑现以及土地市场的频频加注，能否带动业绩和估值回归，对招商蛇口而言，需要时间给出答案。

　　前海筹码

　　对招商蛇口来说，前海土地整备是一个历时多年并倾注诸多心血的项目。

　　自2013年招商局集团开展前海土地整备及合资合作项目后，2016年招商局集团与前海管理局签署框架协议，成立合资公司。

　　2018年12月24日，招商前海土地整备协议正式签署，意味着多年的整备工作取得实质性进展。

　　进入2019年后，该事项进展加速。4月完成《土地使用全出让合同》的签署，12月签署合资合作项目《增资协议》，公布重大资产重组报告书（草案）。

　　财报显示，截至2019年底，招商蛇口在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平方米的项目储备（不含人才用房），有428.84万平方米的项目储备未开工，在蛇口太子湾片区，招商蛇口也拥有计容建面170万平方米的项目储备。

　　在前海土地整备工作推进之际，招商蛇口也试图加强对前海片区土地的控制权。

　　5月31日，招商蛇口首次公布正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油集团24%股权并募集配套资金事项，交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资子公司。

　　从消息公布到资产重组具体方案的出炉，这场股权收购历时已近两个月，深交所的问询或者也将此次交易的时间再次拖长。

　　7月26日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉时代周报记者，此次收购涉及关联交易却未有第三方财务顾问和评估机构的意见，另外并购标的存在风险瑕疵但解决方案缺乏说服力，所以导致监管部门的问询。

　　“前海的股权关系是比较复杂的，而此次问询也不会影响交易的进行，无论是76%还是100%，并不实际影响招商蛇口的控股权。”上述招商蛇口人士告诉时代周报记者。

　　在此番交易中，招商蛇口以发行股份、可转换公司债及支付现金向深投控购买其持有的南油集团24%股权；同时，向战略投资者非公开发行股份募集配套资金，将用于支付交易中的现金对价。

　　平安参与了此次定增认购，交易完成后，平安资管和平安人寿将成为招商蛇口的战略投资者。在上述招商蛇口人士看来，平安入股目前仅限于财务投资角度。

　　对招商蛇口而言，前海的土地资源何时能兑现收益，效益如何，至关重要。

　　在2019年的财报中，招商蛇口对前海土地开发设立的时间表是“六年分宗，十年建成”。

　　天风证券（601162）研报显示，前海合资公司持有总建面约497.76万平方米，按照90%可售面积（约逾450万平方米），保守按照均价8万元假设，粗估货值为4032亿元。

　　该人士向时代周报记者透露，招商蛇口在前海土地的获益，并没有想象中那么多。

　　“455.84万平方米仅是项目储备，不是土地。事实上，根据去年4月签署的《招商置换用地土地使用权出让合同书》，招商局集团获得了对应新规划条件下，42.53万平方米经营性用地，其中42.53万平方米才是确切的土地资源。”他说道。

　　“前海土地的收益是招商局集团和前海管理局共享，并不是招商蛇口和前海管理局共享。”该人士补充道。

　　加大拿地

　　规模渴望下，2020年以来，招商蛇口在各地不断落子。

　　天风证券发布的报告显示，2020年1―6月，招商蛇口累计新增土地面积235.68万平方米，累计规划建面660.10万平方米，累计总地价640.98亿元；对应累计权益土地面积138.65万平方米，累计权益规划建面387.15万平方米，累计权益地价408.29亿元。

　　新增拿地中，不乏高溢价项目。

　　6月15日，经过796轮竞价，招商蛇口以24.22亿元的总价江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中，溢价率达到138.45%，折合楼面价6579元/平方米，刷新该板块最高楼面地价。

　　7月3日，招商蛇口以44.04亿元拿下上海虹口区地块，溢价28.4%，成交楼板价约为8.11万元/平方米，刷新虹口区楼面单价新纪录。

　　根据天风证券发布的报告，1―6月招商蛇口楼面价/销售均价为 43.6%，较 2019 年全年（37.1%）略有提升。

　　7月26日，一位招商蛇口投拓人士向时代周报记者透露，在考虑资金成本的情况下，招拍挂对利润率的要求，会低于某些民企，但建安成本和财务成本也比民企低。

　　除了加快拿地步伐外，招商蛇口也在进行人才优化和组织架构调整。

　　上述内部人士告诉记者，公司近期在人事方面有些调整，奉行以业绩论英雄的准则，对一些业绩不佳的员工和中层进行降职，也选拔了一批年轻的城市总。

　　该人士还称，除此之外，东南区域管理架构也都撤销。

　　“在公司内部，加快周转以及加强对销售回款管理也是一项重要任务。”上述人士表示。

　　在系列举措下，招商蛇口销售规模加速。

　　公告显示，2020年1―6月，招商蛇口累计实现签约销售面积497.30万平方米，累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增长9.41%，完成年度2500亿元销售目标的44%。