财务稳健筑底，业务正向循环，招商蛇口“进阶”行业前五

　　（原标题：财务稳健筑底，业务正向循环，招商蛇口“进阶”行业前五）

　　作为中国领先的城市和园区综合开发和运营服务商，招商蛇口将不断夯实开发业务基本盘，兼顾中长期能力建设，持续赋能城市生长，承载美好生活。

　　《投资时报》研究员 董琳

　　进入2023年，中国房地产行业仍面临调整。在积压需求集中释放及前期政策效果显现等因素带动下，一季度热点城市迎来“小阳春”行情，但二季度增长动能放缓，城市分化加剧。

　　在此背景下，继今年7月明确了“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”后，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

　　中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复。中指研究院指出，房地产行业仍是国民经济的重要支柱，各地调控政策密集出台促需求、稳预期、助融资，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　尽管行业仍处于波动周期，但在政策支持下，财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，穿越行业周期，韧性生长。

　　8月28日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称招商蛇口，001979.SZ）发布了上半年业绩报告。数据显示，2023年上半年，公司实现营业收入514.42亿元，实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。

　　《投资时报》研究员注意到，今年上半年，面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，通过持续稳健的财务和经营管理能力，多元化资源获取方式和特有的战略资源优势，实现了企业低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展。

　　销售拿地两不误，财务面持续稳健

　　2023年上半年，招商蛇口各项指标均表现优异稳健。

　　在开发业务方面，该公司上半年累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%。上半年，该公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。

　　在投资拿地方面，招商蛇口坚定区域聚焦、城市深耕，把握投资节奏。2023年1—6月，该公司累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。

　　与此同时，招商蛇口持续严控负债规模并优化负债结构。截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09，始终处于“绿档”水平。

　　财务数据的健康趋势也为该公司带来更大的融资空间。数据显示，上半年招商蛇口新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。

　　凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，招商蛇口获得了行业的高度认可。

　　上半年，招商蛇口荣获包括中国房地产TOP10研究组评定的“2023中国房地产百强企业TOP6”、“2023沪深上市房地产公司综合实力TOP10”第三名、“2023沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”第三名、“2023沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”第三名以及“2023沪深上市房地产公司投资价值TOP10”第二名、2023中国房地产上市公司治理TOP10第五名等奖项。

　　前瞻战略引领，业务发展更加均衡

　　近年来，面对房地产行业之变，招商蛇口稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三类业务，培育第二成长曲线。

　　在战略上，招商蛇口基于对行业变化和发展趋势的研判，制定了前瞻性的中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求。

　　《投资时报》研究员注意到，在稳定开发业务基本盘的前提下，该公司持续提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入、利润中的占比，均衡的业务结构更加优化。

　　财报数据显示，2023年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。

　　具体来看，在集中商业业态，上半年招商蛇口结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的商业新样本；在产业园业态，报告期内，公司南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块顺利开业，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。通过产业资源对接、专项渠道拓展，园区产业聚集度较年初平均提高4.8%，专业化主题园区打造再上新台阶。同时，报告期内招商蛇口的写字楼业态、长租公寓业态、酒店业态也均实现了快速增长。

　　在城市服务方面，招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，上半年经营业绩稳步提升。招商积余实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%，实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%，截至2023年6月，招商积余在管项目2,011个，管理面积达3.30亿平方米。

　　此外，上半年随着交通及文化旅游业景气度全面提升，该公司邮轮恢复运营、会展业强势复苏、康养服务行业备受社会关注，经营管理态势持续向好。

　　加码前海优质资源，核心优势凸显

　　在交出亮眼的业绩答卷、销售规模跻身行业前五的同时，今年上半年，招商蛇口更以市场首单通过注册的成绩单完成了给行业的“打样”。

　　2022年11月28日，房企融资“第三支箭”出台，证监会提出资本市场支持房地产市场平稳健康发展，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，防范房地产市场风险，服务稳定宏观经济大盘。其中，恢复房企并购重组和配套融资位列“第三支箭”五项措施之首。

　　随着近年来房地产行业的格局重塑，高杠杆、高负债、高周转的道路已走不通，高质量、可持续才是企业的生存发展之道。在此背景下，招商蛇口充分利用不动产投资信托基金（REIT）工具，将其作为公司转型发展的关键抓手。 2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市；2023年6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，成为中国证监会关于资本市场支持房地产企业股权融资政策出台后，A股市场首单成功取得注册批文项目，标志着房企股权融资“第三支箭”在实操层面的正式落地，这对于招商蛇口及整个行业而言影响深远。

　　《投资时报》研究员注意到，经过多年的发展，招商蛇口在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。而此次该公司在前海蛇口自贸区的大规模土储更是具备不可复制的核心优势。

　　在发行股份购买资产交易完成后，招商蛇口在前海妈湾土储将增加80.62万平，在前海、蛇口等土地资源稀缺的核心地段总土储将会大幅增加。对标世界级湾区，前海蛇口片区作为粤港澳大湾区驱动引擎，拥有优越的经济、人口和交通条件，价值静待释放。

　　首批基础设施REITs扩募上市 “首发+扩募”双轮驱动

　　自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

　　2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市两周年之际，博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。有业内人士分析，对于地产公司，资产运营业务是一个重要的业绩增长点与支撑点，公募REIT不仅为企业实现运营收益与资产增值综合收益提供了更加便利的渠道，而且对于打通募投管退通道，降低财务风险，都有着非常关键的作用。

　　招商蛇口高质量发展蓝图中，“资本市场”“可持续发展”是关键词。招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。在证监会、深交所对优质房企利用资本市场推进行业发展与市场复苏的大力支持下，招商蛇口充分发挥先行优势与示范效应，盘活存量资产，做强公司主营业务，增强持续盈利能力，改善公司资产负债表、增强抗风险能力，促进公司高质量可持续发展，并作为行业龙头企业，以自身转型发展，为行业向长期健康发展发挥示范效应。

　　在高质量发展战略引领下，叠加资本市场的赋能，招商蛇口取得了优秀的经营成果。数据显示，招商蛇口总资产从2012年1091亿元提升至2023年上半年的9476亿元，现列《财富》中国500强榜单第76位；同时，公司市场销售额排名从2012年的14位，提升至2023年上半年的第5位，在全国21个城市进入销售额前10。招商蛇口以稳健经营获得资本市场和投资者的青睐。

　　以责任为核，驱动实施可持续经营

　　传承招商局“与祖国共命运 同时代共发展”的央企使命与家国情怀，招商蛇口始终将社会责任作为经营理念的内核，从战略高度驱动公司实施可持续经营，积极参与到全球可持续发展的蓝图和框架之中。融入治理，建立ESG长效工作体系，扩展到包括绿色建筑、绿色质量、绿色供应链、绿色金融、绿色科技、绿色人文等方面，可持续管理实践遍布公司所有的业务链条。

　　作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，获评“A股2023房企ESG第一名”。在双碳行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关，2023年上半年，超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米。上半年装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%。上半年公司新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，公司累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5,703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划对商业、办公、园区等项目安装屋顶太阳能光伏板，2025年将绿色清洁能源应用项目比例提升至50%。这意味着将减少超30万吨碳排放，占总减碳量的50.2%。

　　时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区综合开发和运营服务商，招商蛇口将不断夯实开发业务基本盘，兼顾中长期能力建设，持续赋能城市生长，承载美好生活。