聂黎明：招商蛇口商业观

　　聂黎明（招商蛇口（001979）副总经理、招商商管董事长）：各位同行、各位嘉宾，大家下午好，很高兴有今天这么一个机会，和大家进行交流。我今天和大家交流的题目是“资本化、精细化，综合发展模式下的招商蛇口商业观”。

　　前不久我碰到两个朋友，一个是我的老业主，跟着我们买了很多房子，也经常去我们楼下的花园城买东西，他跟我讲，你们这个花园城要提升一下了，环境要加点钱，我说我们都研究一下。过几天，我碰到一个投行的朋友，也是我们一个投资人，他跟我说，你们花园城有些成本还要压一下，人也配多了，有些地方怎么怎么样。

　　我就在思考这个事儿，刚才在前面的讨论环节，我所说的，我们要怎么做，才能让客户满意，让资本满意？这也引起了一些思考。今天我和大家分享一下，“资本化和精细化的商业观”。

　　大家业内有一个共识，我们这个行业正在从增量时代到存量时代。对于我们来讲，很多同行都面临着一个转型，尤其对我们做商业地产而言。这种转型应该说是在我们行业还没有到达顶点的时候，我们还有资源、机会进行转型的时候，我们主动寻求转型。

　　而转型的方向，当然我们会寻找和我们现有业务相关的业务进行转变，因此，可能商业不可避免的成为很多同行面临的问题是，很多都选择把商业作为自己的一个主赛道。

　　在转型的过程中，我们手中持有的物业会越来越多，资金的周转会越来越慢，企业无法长期的承受。持有物业资本化，尤其包括商业REITs的呼声越来越高。美国是远远走在我们前列的，他们现在是一万多亿美元的REITs市值。这是从企业本身和资本市场来看，从客户来看，消费升级迭代，市场日渐分化，精细化的运营和服务成为主流。

　　中科院有一个统计，家庭年收入超过50万的中产阶级户数以每年1%的增速扩大，这个结构的变化可能和我们整个经济和社会带来的影响都会非常非常巨大和深远。下面我想分享招商蛇口在这方面的一些思考和实践。

　　招商蛇口是综合运营服务商，我们说的“3T平衡下的综合发展模式”，这个模式下分为三大业务。“T+3”：三年看回报，就是传统的房地产开发模式；“T+10”：十年看回报，包括商办和持有物业板块；“T+30”，30年看回报，虽然回报率周期长，但是回报比较高，比较稳定，我们分别叫做社区、园区等业务。

　　其实前面我们看，这三类业务之间我们怎么样平衡，才能让我们跑得又稳又快，这里面有一个比例的关系。未来我们持有性物业会超过1500亿，占7000亿的20%多，这样的体量，对我们企业怎么跑得又稳又快，是我们实现全过程全周期的持有物业的发展路径。

　　从去年开始，招商蛇口成立了资产管理中心。作为招商蛇口的重资产管理平台，统筹招商蛇口整个持有物业的经营、管理和发展一系列问题，同时我们在去年年底完成了对“000043”的收购，收购以后更名为“【招商积余(001914)、股吧】（001914）”上市。

　　这样必然带来轻重分离、监管分离的问题，也对我们资管、商办和物管板块带来一系列变革。持有物业如果太多会转不动，虽然看起来稳但回报比较低，尤其是跑不快，因此我们运用基金REITs等资本通道实现商业资产的有效循环，也是招商蛇口多年来试图激活存量物业的主要方向。

　　在2019年，我们成功实现了首单央企房地产信托基金。招商局商业房托在香港上市，就是“1503”，把五项资产成功出表，目前发出公告，正在对基础设施公募REITs，上报国家相关审批部门，进行审批，同时还有几项资产，也以REITs的方式实现出表。

　　招商蛇口就形成了四个上市平台的协同运作，一个是招商蛇口本身，这是母公司，作为综合发展的一家平台，另外是“001914”，召开大物管大资管的轻资产平台，然后是“978”，在香港上市的金融地产的平台，加上“1503”，作为一个房托基金。

　　在和资本市场进行打通之后，资本化对我们来讲在精细化运营方面会提出更高的要求，我们既然和资本市场已经无缝连接，必须能够通过我们管理和运营水平的提高，满足资本市场的需求，在这个方面，我们的逻辑是什么？

　　我们想通过按照精细化的运营，让客户满意，只有客户满意才能让资本满意。招商蛇口今年对整个商业板块进行了重大变革，原来我们是商业板块分散在各个区域，今年我们成立新的招商商管，把原招商积余下团队整合，进行统一的运营管理。

　　今年国庆中秋期间，通过精细化的运营整合全盘商业，也取得了一些比较好的业绩。整体销售在今年国庆期间同比增长11%，客流同比增长9%，新会员同比增长164%。

　　目前招商蛇口在全国的商业布局超过25个城市，60个项目，350万平米，其中形成了三大商业产品系，分别是海上世界、花园系和九方系。当然，花园系和九方系目前正在进行产品和品牌的整合，也在做研究，希望能够有更好的产品和品牌。

　　（见PPT）这是我们第一个海上世界，位于深圳的蛇口，是一个文旅商业综合体，充分利用城市的临水特点，打造城市目的地，滨水文旅商业。目前我们海上世界已经在其他滨海城市进行了布局，这是我们招商蛇口的一个综合发展的模式，我们认为所有的海港、空港，都是交通枢纽，在港口周边进行产业的聚集，在产业的周边进行城市的开发，就是前港中区后城的发展模式。

　　深圳海上世界已经全面开业了，厦门海上世界正在建设之中，湛江海上世界也在建设中，烟台海上世界在前期准备，这些都是在邮轮母港的边上。

　　花园系，以绿色都市优悦生活为特征，重视绿色低碳、商业生态化打造和环境的交流；九方系的产品，也纳入了整个招商商管，包括昆山九方购物中心、赣州九方购物中心、成都九方等等，还有一些轻资产的项目。

　　除了这些之外，我们因地制宜，还有一些特色的商业，一个是深圳海上世界的汇港购物中心，还有深圳会展湾，有50多万平米的一个商业，这块我们会打造为一个全球最大会展中心旁边的商业酒店和写字楼的集群，总共310万平米。

　　（见PPT）正在建设筹备中的成都大魔方，这是演艺中心旁边的商业，还有深圳太子湾，我们和新世界一起，打造一些商业业态，以及我们自己的一些滨水商业。另外是已经开业的重庆长嘉汇购物公园，还有深圳前海湾，有500多万的建筑，商业体量非常大，已经在建设之中。上海阅江汇，也是在建设之中，这些是和港口、会展、演艺，以及和文化古迹相关的特殊业态的商业。

　　招商商管正在发力，希望有更多的机会与行业的同行进行交流，以及与朋友们进行更多的合作，谢谢大家。