招商积余中期毛利率“3连降” 非住宅业态“增规模不增利”

　　出品｜搜狐财经

　　作者｜吴亚

　　8月16日晚间，招商积余（001914）(SZ:001914)发布2021年上半年业绩公告。

　　对比此前已披露了中期业绩的时代邻里(HK:09928)、越秀服务(HK:06626)等物业股来看，招商积余的这份“中期成绩单”，虽然主要盈利指标均保持了正增长，但同比增速却并不亮眼；且毛利率3连降，“盈利困境”仍然存在。

　　作为招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的上市平台，招商积余的核心业务为发展物业管理及资产管理。但整体来看，资管业务仍有待发展，直到本次中报，该业务的营收贡献比才首次突破5%。而这距离2019年12月招商积余更名上市，已过去近两年。

　　截止今年6月末，招商积余总在管面积为1.99亿平方米，同比增长15.69%。同期，今年6月才登陆港交所的越秀服务在管面积增幅为63%；同样于2019年12月才上市的时代邻里，这一指标也达42%。

　　住宅业务毛利率降至6%

　　今年上半年，招商积余实现营业收入47.78亿元，同比增长23.56%；利润总额3.64亿元，同比增长33.5%；归母上净利润2.48亿元，同比增长38.85%。

　　针对报告期内归母净利润增速高于营收增速的情况，招商积余在公告中解释称主要系公司“降本增效”卓有成效，期内销售管理费用率同比降低 0.9 个百分点至4.0%，财务费用则显着下降了20.3%仅为0.72亿元。

　　与此同时，公司高毛利率的资管业务收入显着修复，营收贡献比由去年同期的4.8%提升至 5.7%。

　　虽然前述指标均保持了正增长，但与同行相比，招商积余的表现并不算亮眼。

　　今年上半年，越秀服务营收9.58亿元，同比增长108.2%；归母净利润1.77亿元，同比增长134.0%。同期，时代邻里营收11.62亿元，同比增长65%；归母净利润1.53亿元，同比增长81%。

　　招商积余整体毛利率概况，图片来源：招商积余2020年中期业绩报告

　　最为难解的，则是招商积余“不升反降”且仍在下行的毛利率表现，今年上半年其整体毛利率为13.54%。此前的2018年和2019年同期为20.47%、13.83%。

　　分析来看，很大一部分原因是业务结构的问题。期内，招商积余资产管理业务的毛利率高达60.44%；但这一板块的营收贡献比仅5.66%，2020年同期为4.78%。

　　营收占比高达92%的物管服务业务，毛利率却仅为10.58%。其中，在基础物管服务中的住宅业务毛利率仅为6%，进一步拉低毛利率水平；专业化服务毛利率为10.08%，同比降幅达2.52个百分点。

　　而事实上，专业化服务恰恰正是目前行业内大热的增值服务，很大程度上决定着物企未来的发展空间。

　　在招商积余的业务物管服务中，增值服务收益占比仅19.15%。因此，其主要物管收入都来自毛利率较低的“基础物业管理服务”。

　　招商积余专业化服务毛利率概况，图片来源：招商积余2020年中期业绩报告

　　中指院数据显示，2020年物业服务上市公司的毛利率平均水平为28.6%，净利率均值为15.3%。招商积余同期13.61%和4.73%的成绩，显然低于行业均值。

　　在2020年业绩会上，招商积余管理层就曾表示，将从提升已有区域密度、加强城市区域公司整合、扩大专业服务规模等六方面措施入手，改善公司毛利率水平。

　　但到了今年上半年，招商积余的毛利率水平还是继续下滑。同期，招商积余的净利率指标也进一步下滑至4.39%。而在2018年时，这一指标曾高达12.38%。

　　对比同行来看，今年上半年越秀服务的整体毛利率为35%、净利率为19%，时代邻里为30%和14%，也远在招商积余之上。

　　非住宅业态在管面积首超住宅业态

　　如前所述，物管服务为招商积余创造了92%的营收，而其中最大收益来源即“基础物业管理服务”，又可具体拆分成非住宅与住宅两种业态。

　　在招商积余的中报里，这两种业态呈现出了不同的发展趋势。就住宅物业而言，招商积余存在“增利不增规模”的现象。

　　上半年，住宅业态收入为11.12亿元、收益贡献比为23.3%、新签年度合同额为2.58亿元，分别同比增长23.3%、1.7个百分点、36.51%。

　　但截止期末，住宅业态在管面积为9846.12万平方米，仅同比增长2.42%；在管项目数量为535个，仅同比增长12个。

　　招商积余不同业态在管面积情况，图片来源：招商积余2020年中期业绩报告

　　与之形成对比的是，同期，非住宅业态在管面积为10118.33万平方米，同比增长6.78%；在管项目数量为985个，同比增加69个。

　　这是招商积余自2019年上市以来，非住宅业态在管面积首次超过住宅业态。但期内，该业态收入和新签年度合同额同比增幅仅17%左右，营收贡献比也下降了2.5个百分点至51%。

　　且在管面积的上升，并未带来该业态毛利率的同步上涨。期内，该业态毛利率12.79%，同比微降0.68%，也拉低了基础物管的整体毛利率。

　　而住宅业态的毛利率虽在6%的低位，但同比来看，却还增长了1.51个百分点。换言之，非住宅业态“增规模不增利润”。

　　不过，招商积余的优势也较为明显。办公、公共、园区为其传统优势业态，这三者在非住业态中的在管面积比重便高达60%。

　　此外，在学校业态这一占比为14.96%，政府业态为9.08%，而这些业态均为颇有潜力且高度差异化的市场，也是当下物企普遍要开拓的领域。

　　截止今年6月末，招商积余总在管理面积为1.99亿平方米，与2020年同期的1.72亿方米相比，增长了15.69%。其中，来自第三方在管面积占比62%，与上年同期基本持平。

　　8月17日收盘，招商积余报13.31元跌4.24%。放眼年内，招商积余股价整体下行。8月6日曾现年内最低值为12.98元/股；年初至今，跌幅约为44%。