再次定调“房住不炒” A股迎来长线利好

　　本周政治局会议再度定调“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”释放出重磅信号。短期而言，A股中的部分板块会受到利空冲击，但从全局的角度来看，“房住不炒”是A股实实在在的长线利好。

　　一方面，“房住不炒”的预期明确之下，部分炒房资金存在寻找新投资市场的需求，如果未来A股能够通过优胜劣汰切实提高上市公司的整体质量，营造慢牛赚钱效应，这部分资金将会有很大概率转战股市；另一方面，“房住不炒”除了控制楼市过快上涨形成的泡沫之外，某种程度上也是对实体经济“降成本”的一环，也有助于提升内需消费，对改善上市公司业绩利大于弊。

　　从资金流向的角度来看，过往股市在和楼市的竞争中往往处于弱势，即使是炒房资金有阶段性流入股市，往往也是因为A股出现一波大涨，吸引其中风险偏好较高的炒作型资金阶段性地参与，一旦市场进入调整，这部分资金很快掉头就走，很少成为长期持股的资金。

　　深究其原因，无非在于房产和股票的“附加价值”不同，房产除了可以博取和股票一样的价差之外，还具备居住使用功能，出租获得租金的收益率，也比较容易超过目前A股大部分股票的股息率。另一方面，投资房产通过房贷进行加杠杆的幅度和难度远比股市要低，也有利于炒作资金在同样涨幅的情况下增加获利比率。

　　股市的相对优势则在于流动性、交易费用和参与门槛。流动性方面，股票的进出难度远比房产买卖容易，交易费用也明显低许多，买卖持有一篮子股票的公募基金优势更明显；参与门槛也明显比楼市低很多，即使是需要加杠杆开通“两融”业务，也只有50万元资金的门槛，比参与近年来走势坚挺的一二线城市的楼市要低很多。

　　楼市和股市投资各擅胜场，而在“房住不炒”的定调进一步明确下，投资的天平逐渐往股市倾斜。对于非自住需求的投资客来说，在需要承担较高资金成本、交易成本的情况下，房价不涨实际上就是亏损。即使是上涨，持有一年出售涨幅低于10%基本也是无利可图。因此，对这部分比较注重价差的炒家来说，波动率小、交易费用高、流动性较差的楼市参与炒作的价值已经大幅缩水。相比之下，A股中以科创板为代表的高波动品种，在短期出现赚钱效应的情况下，可以较好满足这类资金的需求，有望成为炒房资金转战的下一站。

　　而除了偏重炒作的资金之外，一些长线投资楼市的资金，也有重新腾挪进行资产配置的需求。这些资金的持有人，在居住需求得到较大程度满足的情况下，也存在多元化配置资产的需求，进一步再增加对楼市投资的比例空间不大，反而是股市获得增配的可能性更大。此前【招商证券(600999)、股吧】发布的研报显示，2005年1月至今股票资产和一线城市房价的回报率十分接近，其中中小板指数几乎完全一致，而沪深300指数小幅落后，全部股票基金的平均收益则跑赢一线城市。而让投资者产生投资绩效差异的感觉，一是前面所说楼市投资的加杠杆难度较低，同样涨幅的情况下，买房者通过加杠杆获得更高收益的概率更大；二是A股过去十多年来的高波动性，许多投资者在大涨之后甚至是高位加仓买入，成为套牢一族，相比之下楼市价格以相对平缓的角度上涨，参与其中的投资者获利离场的概率较大。而在目前A股的大盘指数估值处于相对低位的情况下，参与其中的胜算无疑较大。如果是未来股指和主流股票走出慢牛行情，也会有利于这部分长线投资型的资金增加对股市的长期配置，形成共振效应。

　　除了“房住不炒”再度定调之外，本周高层会议也释放出有利于A股长期发展的多项利好。比如，坚守科创板定位、提高上市公司质量；深挖国内需求，扩大消费；稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造等基础设施建设等等，这些都是有利于A股厚植根基，提升上市公司回报的长远之举，有利于增强A股对长线投资者的吸引力；“保证流动性的合理充裕”，也为A股营造了良好的资金面环境。只要A股能坚持改革，不断提升上市公司的质量和回报，在目前合理偏低的估值水平下，一定能吸引包括楼市资金在内的中外资金的关注，成为资产配置的重要市场。

　　“房住不炒”除了让投资天平从楼市向股市倾斜之外，也让股市出现一些值得关注的投资机会。笔者重点观察有两类品种，一是拥有国企背景的小市值房产股，因为“房住不炒”趋势明显，势必加快转型速度，不排除剥离房产主业，进行卖壳重组的可能。此前上海的地产股中，ST新梅（600732）在浦东科投入主之后，通过资产重组引入爱旭科技，实现转型；【万业企业(600641)、股吧】（600641）收购集成电路装备新秀凯世通，也逐步实现转型。类似的案例也有望在一些规模较小的房企身上出现，比如市值较小的京能置业（600791）、沙河股份（000014）、大龙地产（600159）等。

　　第二类则是因为“房住不炒”而被误伤的行业，如水泥行业。虽然房产建设一旦降温会减少水泥需求，但老旧小区改造等基础设施建设的推进同时会增加水泥需求，短期调整存在错杀的成分，一旦市场发现水泥股的基本面依然良好，随时会有价值投资型资金进场补货，投资者可静待股价企稳之后的投资机会浮现。■