招商蛇口去地产化：百年老字号企业的应变之道

　　提到招商局集团，很多人都不会感到陌生。这家创立于1872年的企业，是中国民族工商业的先驱，在多个行业做出了重大贡献。1979年，招商局旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业“【招商蛇口(001979)、股吧】”成立，在深圳蛇口片区助力中国全面改革开放。

　　2015年，招商蛇口吸收合并【招商地产(000024)、股吧】上市，进入南宁以来，开发了招商樾园、招商雍景湾、招商禧园、招商榕园、招商境界、招商·十里云裳等6个项目。在南宁，招商蛇口如何打响“招商”这个百年老字号招牌？招商蛇口又有着怎样的战略目标？

　　我们有幸邀请到招商蛇口南宁公司总经理王智余先生，聆听他如何解析招商蛇口的品牌定位和战略部署。

　　顺应潮流，去地产化

　　2016年以后，原“招商地产”全面更名为“招商蛇口”，品牌重新定位为“城市综合开发和运营服务商”，这意味着招商蛇口的去地产化。

　　王智余告诉我们，招商蛇口吸收合并招商地产后，形成了一个新的平台。业务也由原来单一的房地产板块升级成为“前港-中区-后城”的产城、开发和运营综合板块。　　招商蛇口有着国内首屈一指的港口码头——蛇口港，而且是国内第一家开展邮轮综合运营业务的企业。凭借文化产业、大健康产业、长租公寓等系列配套产业的开发，招商蛇口的优势非同小可。那么为什么要走“去地产化”的路线呢？

　　这个改变源于招商蛇口对市场的精准判断。王智余向我们展示了招商蛇口的广阔视野：“为什么要去地产化？因为房子不断地盖，总有到头的一天。”他说，现在市场的体量已经逐渐达到了饱和，房地产从“走量”变成了“求质”。因此，招商蛇口在房地产方面将侧重于服务，以顺应时代潮流。

　　顺应时代、及时应变，招商蛇口正是在对市场的精准判断中及时进行产业转型。王智余说，这也是百年招商能够常青的一种“核心驱动力”。

　　开发“智慧”系统

　　“产城融合”是近些年很多房企的转型之路，招商蛇口也在做着这样的转型。与其他房企不同，招商蛇口的关键词是“智慧”，以打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区、智慧医疗、智慧教育等为目标。

　　王智余介绍，为了成为成熟的城市运营商，招商蛇口目前重点做着两件事情。一是打造平台，由招商局物业搭建的社区智慧系统的设计和建设平台，已经投入运营；二是开发智能体系，把传统运用场景通过数字化-网络化-智能化的形式形成体系。

　　他举例说，智慧系统运用到交通上的时候，如果出现了车流量大、交通堵塞的情况，智慧系统可以自动监控、分析，调整红绿灯的时间。而在智慧社区方面，南宁招商雍景湾项目在三年前就已开始运用，人脸识别、智慧停车、智慧安防等系统都十分成熟，旗下的“到家网”已经实现了24小时服务。

　　招商蛇口敏锐地发现，人工智能、AI系统的运用已经越来越广泛，未来对社会的改变会越来越大。正因为如此，招商蛇口依然坚持顺应时代发展潮流，追随着未来智慧发展的时代。

　　在南宁，招商蛇口未来的发展战略布局十分清晰。

　　王智余说，招商蛇口南宁分公司实际上是对广西市场进行全覆盖的，未来会形成“3+X”的战略布局。“3”指的是三个轴心：南宁、桂柳（桂林和柳州）、钦北防（钦州、北海、防城港），X指的是一些有特殊产业主题的超级大项目，比如大健康产业项目等。

　　随着广西自贸区的确定，南宁的发展更上一层楼。早在深圳自贸区设立时，招商蛇口就在其中发挥了关键性的作用。因此，招商蛇口将南宁作为第一个轴心布局。

　　此外，王智余特别提到钦北防，因为港口开发本身就是招商蛇口的强项，拥有建设、运营港口的能力。将钦北防作为轴心布局之一，正是招商蛇口立足于自身优势做出的决定。△蛇口邮轮母港

　　在湖北熙春（李时珍故乡），招商蛇口打造了一个数十平方公里的中医药产业园；在海南三亚，招商蛇口也打造了一个超过40平方公里的深海科技城。这些都是招商蛇口的X项目。王智余介绍说，这些产城融合的项目一般规模比较大，上千亩是很常见的。

　　招商蛇口的战略布局，更多的是为了百姓的幸福考虑。王智余意味深长地说：“我们是直属国资委的央企，要有担当，讲责任，我们希望今后能够积极响应国家号召，提高人民的幸福指数。”

　　“明星产品”招商·十里云裳

　　进入南宁以来，招商蛇口打造了招商樾园、招商雍景湾、招商禧园、招商榕园、招商境界、招商·十里云裳等6个项目，其中2019年面市的招商·十里云裳是其“明星产品”，也是南宁首个纯中式江南合院。王智余向我们介绍了这个项目的亮点。

　　招商·十里云裳在部分中华民族传统文化的基础上，融合了广西的骆越文化。在王智余眼中，招商·十里云裳是一种艺术品。他介绍说，项目借鉴了绿城桃李春风、苏州园林的元素，形成了“一曲五园九坊”的格局。

　　“一曲”指的是项目整体布局。小区通过道路合理划分，每个组团既相互独立又相辅相成、相映成趣。

　　“五园”指的是小高层生活园区和分成四个部分的低密度院墅园区，既有低密度的舒适，又有邻里间的温情。这样设计，在考虑互动性的同时，也考虑了私密性和舒适性。

　　“九坊”指的是园林。园林根据一步一景的原则，讲究精、细、巧，设计了许多奇山异石、亭台楼阁。

　　王智余介绍说，打造招商·十里云裳有三个出发点。一是弘扬中国传统文化，继承优良传统；二是考虑到人们对合院产品的需求；三是立足于南宁的宜人气候。在这三个出发点上，项目在康养方面下了不少功夫，不仅与法国著名养老企业高礼泽（Colisee）达成战略合作，还在高层项目中设计有康养功能的小面积产品。

　　最后，王智余还从居住和投资两个方面给购房者提出了一些买房建议。他说，在居住上，购房者应当考虑居住的主要目的，比如年轻人可能倾向公共交通便利，有孩子的购房者可能更多考虑学区附近，而老年人追求高生活品质。在投资上，购房者应当选择核心城市、核心商圈的高品质房子，不仅要考虑产品品质，还应当考虑服务品质。