销售数据支撑 房地产板块集体躁动

　　接棒白马股、周期股、锂电池板块，蛰伏已久的房地产板块突然集体躁动。上周，申万房地产指数上涨3.67%，恒生中国内地地产指数上涨4.37%，远超上证指数、恒生指数同期的表现。龙头公司万科A(000002)更是连续放量走强，并于9月15日盘中触及30.22元，创下上市以来的新高(复权).

　　机构人士大多认为，市场资金开始注意到房地产板块估值较低、业绩稳健的特性。今年投资的核心逻辑是业绩，资金流向房地产板块应是意料之中的。

　　更深层次的逻辑则在于房地产行业集中度的提升。龙头企业凭借融资、拿地、销售等诸多优势，正抢占愈来愈大的市场份额，并以此获得更多的利润。“如今，行业环境从高周期波动逐渐走向平稳，龙头企业整合市场的空间进一步扩大，长期投资价值突出。”资深业内人士称。

　　估值便宜+业绩稳健

　　“今年A股板块始终围绕业绩轮动，白马股、蓝筹股，乃至周期股，无不是业绩表现驱动。连周期股市盈率都被炒到十几倍甚至几十倍后，市场突然发现，房地产板块估值更便宜，增长还可持续。”沪上某私募人士告诉记者。

　　数据显示，房地产板块的滚动市盈率仅为17.63倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业，算是市场中为数不多的低估值板块之一。从相对涨幅来看，房地产板块年初至今的涨幅仅为7.32%，远低于银行、煤炭等行业。而且，这7.32%的涨幅主要是在过去一个月完成的。

　　“主要还是因为便宜。”明源地产首席研究员刘策认为，房地产行业基本面算不上多好，但是估值够便宜。“市场资金没有合适的板块可投资，就向低估值、安全边际高的板块转移，加之住房租赁等政策频繁出台，也令外界对地产抱有期待。”

　　另有券商行业分析师表示，前期资金对房地产市场的预期比较一般，都在观望。但近期出炉的上市房企半年报，以及月度销售数据，令市场对之重燃信心。

　　以万科为例，其上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润73亿元，同比增长36.47%。9月5日披露的销售数据显示，公司前8个月实现销售面积2391.6万平方米，销售金额3497.8亿元，均较上年同期大幅增长。同期，保利、招商、金地等公司签约销售金额同样大幅增长。

　　港股市场的内房股表现也很出色。例如，融创今年前8个月实现销售金额1646.8亿元，同比增长111%。上述私募人士表示，之前港股市场对地产股的担忧主要集中于较高的负债规模，但从部分龙头企业的融资情况来看，这并不是太大的问题。

　　行业集中度快速提升

　　尽管市场对房地产行业重拾信心，但并不意味着所有企业都被低估。多位业内人士接受上证报记者采访时表示，行业资源正加速向龙头房企集中，而这一趋势将持续延伸。

　　“行业集中度越来越高，大房企品牌号召力越来越强。”新城控股(601155)高级副总裁欧阳捷表示，中小房企过去尚有地方优势，但现在资源大都在向大房企集中。

　　广发证券(000776) 研报指出，在调控背景下，规模房企在融资、拿地、销售、品牌方面相比中小房企，竞争优势更为明显。从销售规模看，今年上半年，前十大房企的销售金额合计约1.54万亿元，市占率高达26%，较去年的20.4%上升5.6个百分点；第11名至20名、第21名至30名房企的市占率也小幅上升，分别至8.7%、6.1%。

　　龙头房企的增长则更为明显。数据显示，万科、恒大、碧桂园在过去4年的销售金额复合增长率分别达到35%、62%和122%。同时提升的还有销售均价，无论市场波动如何，龙头房企几乎都保持了稳定的销售均价提升幅度。

　　此外，在土地投资端的集中度也在提升，主要体现在两个方面：一是规模房企对中小房企的兼并收购继续增多；二是在土地招拍挂市场，地方政府限定的种种条件已经在一定程度上使得中小房企公开拿地更为困难。

　　在信贷领域，今年上半年，66家A股上市房企融资整体是以银行的开发贷为主，取得银行借款的规模为6354亿元，同比上升32%。其中，大中型房企取得银行借款的增速较高，而小房企甚至出现了同比下降。

　　或出现万亿规模房企

　　有专注于房地产领域的投资人士告诉记者，在房地产市场发展初期，大小房企业绩增长，主要赚的是整个市场的阿尔法。当市场逐渐平稳，优胜劣汰便已开始，拥有各种优势的龙头房企将强者愈强。

　　中国指数研究院的数据显示，2016年中国内地百强房企销售的市场份额为40.8%，而同期日本以及中国香港的前十强房企的市场份额达到了40%和80%以上。

　　欧阳捷对此表示认同。他认为，2016年前23强房企销售的市场份额为26.8%，预计到2020年可达到50%，而百强房企则可能占据80%的市场份额。

　　另有业内人士表示，房地产行业从高周期波动逐渐走向平稳，房价不再暴涨暴跌，土地市场的竞争也逐渐走向平稳。但市场稳定并不代表龙头房企的排名就此定格，为了进一步获得更大的销售规模，以及更低的融资成本，龙头房企也在加速比拼，项目跟投、压低费用等多种举措频频现身市场。

　　至于龙头房企的天花板在哪里，不少业内人士表示，现在谈此话题还为时过早。中国指数研究院认为，中国龙头房企的市场占有额还有一倍的增长空间，未来或可出现万亿规模的房企。

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