中金4月地产板块投资策略：销售有望边际复苏 精选龙头白马

　　　　4月基本面展望：基数走低，推盘提振，销售有望边际复苏

　　投资建议

　　预计3月全国商品房销售面积在低推盘和高基数影响下将出现5%左右同比下跌，拖拽一季度累计同比增幅降至0%附近，而自4月起该数字料将重拾升势，并于全年实现0-5%同比增长。

　　理由

　　1季度基本面销售整体保持平稳。在1-2月持续强韧性表现后，3月我们观察到高频销售数据出现一定回落(60城新房销售面积同比下滑23%)，主要因一二线城市推盘量较去年高基数(去年3月份为全年推盘高峰)大幅下滑(同比-38%)。同时考虑开年大量“弱三四线”城市(非都市圈周边的三四线城市)在去库存政策持续下沉的带动下仍保持平稳增长，我们预计全国3月商品房销售面积将出现5%左右同比下跌(其中一二线城市下滑25%，三四线城市增长3%)，1季度全国累计销售面积预计同比维稳。

　　4月销售增速预计小幅回升。我们预计4月份全国商品房销售面积将同比转正(增幅约2%)，主要受益于：1)一二线城市在开发商加速推盘的支持下同比跌幅有望显着收窄(预计-3%)；2)三四线城市因销售基数逐渐走低，同比增幅大概率呈边际上行态势(预计+5%)。

　　短期波动不改全年销售向好态势。统计局1-2月强劲销售数字为全年初步奠定基调，尽管短期销售增速可能因推盘节奏、基数等原因出现结构性调整，但在一二线城市底部复苏、(非都市圈)三四线城市去库存延续的趋势下，我们认为前期市场担心的全年成交量大幅萎缩风险几乎无可能出现。维持全年商品房销售面积同比增长0-5%，销售额同比增长5-10%的预测不变。

　　盈利预测与估值

　　A/H地产板块当前分别交易于9.5x/7.0x FY18e P/E，均低于过去7年估值中枢。考虑市场对居民去杠杆、调控趋严等担忧情绪仍旧浓厚，且近期基本面销售数字整体承压，预计短期市场仍将延续震荡行情。

　　但中期维度下我们依旧维持对板块乐观判断，主要因：1)基本面整体向上；2)龙头房企强销售延续；3)估值安全边际高。

　　风险

　　地产调控政策全国范围加码；住房按揭额度大幅收紧。

　　　　4月A股地产板块策略：短期震荡延续，个股层面分化

　　投资建议

　　预计4月份A股地产板块整体仍将延续3月下旬以来的震荡行情，短期难看到明显催化剂。但考虑基本面逐渐修复、政策面趋于明朗且估值已调至低位，中期维度下我们依旧维持对板块乐观判断。

　　理由

　　短期基本面销售承压，市场对政策端担忧情绪依旧浓厚。

　　4月中旬国家统计局将披露3月全国商品房销售数字，预计该数字受去年高基数影响同比增速可能整体偏弱(详见我们4月基本面展望报告)，进而对市场情绪造成一定负面影响。同时，居民去杠杆等政策具体执行细则尚不清晰，市场当前预期仍相对悲观，预计短期板块仍将承受一定压力。

　　中期维度下看好板块逐渐上修，主要受益于：

　　1)基本面向上趋势不改。考虑二季度起开发商推盘将逐渐提速且高基数效应渐趋消退，预计全国商品房销售数字将呈波动上行趋势；

　　2)行业政策趋于明朗。我们认为市场当前对限购限价、房地产税、居民去杠杆等政策影响存在一定程度的过度反应，而随着年内各项政策实际执行情况趋于明朗，预计将逐渐缓解和提振当前市场偏悲观情绪；

　　3)龙头房企全年销售、盈利延续高增长。我们预计A股龙头地产公司2018年平均销售增速将达30%以上，2018、19年均盈利增速超25%，均显着高于行业平均水平。

　　个股层面分化，精选攻守兼备的行业龙头。

　　考虑板块短期承压且当前市场观点分歧较大，我们预计未来个股将出现进一步分化。操作层面建议投资者重点关注销售增速可见性高、财务稳健且估值具备吸引力的龙头白马。

　　盈利预测与估值

　　维持个股盈利预测不变，A股地产板块当前平均交易于9.5/7.6倍2018/19e P/E，低于历史估值中枢。

　　风险

　　地产调控政策全国范围加码；住房按揭额度大幅收紧。