地方两会频提“一城一策” 2019年房地产政策或结构性调整

　　1月下旬，全国地方两会密集召开。从各地对房地产调控的表述看，在坚持“房住不炒”定位的前提下，“一城一策”、“长效机制”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“培育住房租赁市场”等成为关键词。专家指出，2019年各地对楼市调控的自主权可能提高，调控政策或出现适度的结构性调整。

　　“一城一策”或成主流

　　根据《上海金融报》记者的梳理，在2019年地方两会期间发布的政府工作报告中，多地针对房地产市场提出“一地一策”方案，并明确2019年将继续完善住房市场体系和住房保障体系，加快发展住房租赁市场，保证房地产市场平稳健康发展。

　　一线城市方面，上海提出，将继续稳地价、稳房价、稳预期；加快租赁房建设，新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套，进一步规范住房租赁市场发展；新增供应各类保障房6万套；完成50万平米中心城区二级旧里以下房屋改造，300万平米旧住房综合改造，修缮保护100万平米里弄房屋。北京提出，完善住房市场体系及保障体系，加快已供给住宅项目开工建设和入市步伐，规范住房租赁市场政策，促进住房租赁市场稳定，多渠道建设筹集租赁住房5万套、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。深圳提出，加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设力度，出台专门政策严控住房和产业用房租金过快上涨，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套，供应力度更大。

　　此外，成都、江苏、福建、广东等地也提出了各自的“一城一策”。例如，成都提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房保障体系，积极解决好住房“刚需”、“刚改”问题。研究“一城一策”具体方案，制定“因地制宜”政策，精准调控房价，实现房地产市场健康发展，努力满足市民多元化住房需求。

　　“‘一城一策’与‘因城施策’有相通之处，都强调根据各地实际情况进行政策调整，但‘因城施策’带有中央定调的意味，即中央根据各地情况给予政策规定，主要针对房价上涨过快和库存过高城市。而‘一城一策’意味着各地的调控自主权更大，同时，各类调控会有不同的考核体系，即地方政府需要自己承担调控责任。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　楼市政策或结构性调整

　　相比前两年突出“加强调控”，除“一城一策”外，“确保房地产市场稳定发展”也在今年的各地两会上被频繁提及，令房地产调控措施可能松绑的预期有所升温。

　　“调控全面退出的可能性较小，‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则不会改变，同时，住房租赁市场局面的打开客观上也要求房价稳定。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，“不过，结合当前宏观经济和房地产市场形势，2019年房地产政策可能出现适度的结构性调整，二季度前后政策可能适度放松。”

　　“房地产政策存在适度调整的现实需求。”夏丹进一步指出，“从内部看，要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的‘误伤’，特别是小户型向大户型置换的需求；从外部看，我国经济增长动力不足、贸易摩擦困局未解。这些因素可能促使房地产调控松绑的诉求和预期渐增，决策层对调控的态度转缓。”

　　夏丹强调，当前正处于政策观望期，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。若控房价任务“达标”，或为后续政策环境改善预留更多空间。但从“遏制房价上涨”的目标看，“环比不涨”尚可较快达成，实现“同比不涨”还有较大难度。

　　在上海工作的王龙原本打算这个春节假期回老家买房，但和家人长谈后，他打消了这个念头。“一方面考虑房价继续上涨的空间不大，投资房产收益小；另一方面，我从事半导体行业，未来也想在上海继续发展。”王龙说。

　　58同城联合36氪近日发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。

　　返乡置业热潮降温，主要是因为潜在购房者对楼市上涨预期发生变化。

　　据中原地产统计，2018年，全国各地共进行房地产调控450多次，成为迄今调控政策出台最密集的一年。去年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，河南、福建等地地方两会也明确提出“三稳”目标，这表明楼市调控的稳定性和连续性将会延续下去。

　　易居研究院分析师沈昕表示，返乡置业曾是支持三四线城市房地产市场的重要力量，但近两年三四线城市楼市宏观调控逐步强化，消费者对于楼市未来走势产生观望，导致返乡置业热潮降温。

　　相关专家表示，返乡置业热潮降温表明三四线城市房地产市场平稳消除泡沫，逐渐趋于理性，也是各地落实“因城施策、分类指导”调控政策的具体体现。三四线城市房价的平稳还有利于长效调控机制的建立，进而弱化房地产业的投资属性，实现“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

　　（文章来源：上海金融报）