物管企业扎堆上市 是否值得投资

　　 10月30日，世茂服务和合景优火同日在港交所成功上市，仅10月份就有4家物业管理公司上市。截至目前，中国已有34家上市企业，2020年其中上市企业已达10家。已提交招股说明书但尚未上市交易的企业有10家，另有10家正在申请上市。

　　 目前物业服务企业的市盈率大多超过20倍，普遍高于房地产母公司。说明市场对这个行业的认可度还是比较高的。

　　 目前物业管理企业的预期，无论是机构还是普通投资者，大多是从外部的角度。我简单分享一下个性化的“内部视角”，看看这个利润低、周期弱、资产轻策略、收益可预测、现金流稳定的行业的“钱途”是怎样的。

　　1、 提高行业利润率的探索并不顺利

　　 长期以来，物业管理公司的收入大部分是管理费，其他收入占比很小，整个行业的收入来源相对简单。此外，物业管理行业的利润率也很低，近几年来为提高利润率进行了各种深入的探索。比较传统的方式是：增加可以投放广告的位置；为业主提供各种收费服务；卖时令商品(大闸蟹，月饼等。)；跨境二手中介等等。领先的探索包括：试图建立其业主网络进入台，实现所有业主资源的整合.

　　 各种创新和创收模式虽然业绩略有提升，但没有一个能在收入上实现突破性发展。主要是创收业务的竞争对手不是同行物业管理公司，而是各垂直领域的专业企业。物管的创收只能靠业主的接近度，主卡是“近水流量和台".”在服务和专业性上很难有什么竞争优势。这样一来，我们就只能顺手卖东西，永远无法建立起客户的依赖。到目前为止，这种情况还没有看到任何重大突破。看来以后物业管理行业的状态很难有大的突破。稳定可能是它过去现在甚至未来的基本状态。

　　2、 母公司业务仍是未来的绝对主力，想提高市占率有先天难度

　　 如果行业利润率稳定，就会快速竞速，扩大市场份额，通过扩大规模来增加总利润规模。因此，上市后，所有物业管理企业都大规模拓展市场，收购其他中小物业管理企业。争夺小区的小物业管理企业是最常见的行动。但几乎所有的百强房地产企业都有自己的物业管理公司，几乎每个自营物业管理公司都有上市融资计划(已上市34家)。

　　 目前100强房地产企业综合市场份额在60%左右，所以理论上只有不到40%的市场拓展空间。然而，物管企业的上市数量正在增加。另外，价值扩大的旧破社区不多，单位宿舍不多，甚至管理费入不敷出的社区也不多。事实上，物业管理行业的实际行业空间比想象的要小。整个工业可能很快进入股票游戏阶段。

　　 由于上市的物业管理企业几乎肯定可以获得母公司的业务，企业之间存在着很深的“护城河”。这就使得大鱼很难被吃小鱼，强者很难在这个行业大规模的强大起来。所以单个物业管理企业的发展规模很大程度上是有限的。

　　 总的来说，物管企业虽然有轻资产的属性，但是技术门槛低，扩张困难，所以可以想象的空间其实很有限。

　　3、 物管行业更像公共事业行业，估值不宜太高

　　 上市的物业管理公司加入了很多吸引人的概念和噱头，其中比较常见的就是：高消费力的互联网概念。从近几年的实际运营结果来看，物业管理行业更像传统的公用事业行业。同样利润低，周期弱，收入可预测，现金流稳定。物业管理行业更突出的是“防御性品种”的特点。更适合目前疫情给经济带来较大不确定性的情况。目前，整个工业的市盈率明显高于其他防御属性强的工业。一个企业能不能突破并展现出可预测的行业红利，这是不确定的。以目前的市盈率，应该不划算。