房地产行业：中央经济工作会议首提 “解决好大城市住房突出问题” 重视租赁住房保障

　　机构：国信证券

　　评级：增持

　　事件：12 月 16 日—18 日中央经济工作会议在北京举行。会议指出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。对于房地产行业，会议确定，明年的重点任务中要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。

　　点评：

　　货币政策或将边际收紧

　　此次会议关于货币政策的提法由 2019 年末的“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”转为“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度”，更加强调“合理适度”。市场关心的疫情期间非常规的财政、货币政策有序退出将是大概率事件，过去一年“保持流动性合理充裕”的货币政策将边际收紧。我们认为，销售增长确定、杠杆水平较低或具有较大改善空间且土储区位优势明显的房地产企业或将受益。

　　首提 “解决好大城市住房突出问题”，高度重视租赁住房建设及保障

　　此次会议将住房问题上升到关系民生福祉的高度，将“解决好大城市住房突出问题”列为 2021 年的八大重点任务之一，将大城市的住房问题提升到了前所未有的高度，高度重视租赁住房建设及保障。 对租赁住房建设及保障进行了更加明晰的表述，如逐步实现租售同权、明确土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，增加租赁型土地供给。

　　实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造

　　此次会议在“坚持扩大内需这个战略基点中”提出“实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”，是 2019 年中央经济工作会议内容的延续。实施城市更新行动，利好旧改资源丰富的房地产企业，而推进城镇老旧小区改造，则将对物业管理行业拓展新的盈利模式带来新的机会。

　　投资建议

　　此次中央经济工作会议对于房地产行业的定调所用篇幅是自 2016 年以来最多的一次，在重申坚持“房住不炒”定位的同时，高度重视“解决好大城市住房突出问题”及租赁住房建设及保障，并明确继续实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。我们认为，未来房地产调控政策大方向仍将延续“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，推动房地产市场平稳健康发展，维持房地产行业“增持”的投资评级，建议关注新世界发展(0017.HK)、佳兆业集团(1638.HK)等公司。而继“三条红线”之后，房地产企业将加速由“开发模式”向“持有模式”转型，房地产服务业仍将维持高速增长的趋势，我们维持物业管理行业“买入”的投资评级，建议关注业绩增长确定性强的碧桂园服务(6098.HK)、永升生活服务(1995.HK)、新城悦服务(1755.HK)、建业新生活(9983.HK)等物业管理子行业个股。

　　风险提示

　　商品房销售不及预期；房企竣工及结转进度不及预期；调控政策、融资环境超预期收紧。

　　（文章来源：国信证券）