东北地产周报：厦门出台商品房预售管理新规 1月销售市场景气度仍处底部

　　市场表现：上周申万房地产板块收于3328.14 点，累计下跌4.20%，同期上证综指累计下跌5.38%，深证综指累计下跌5.00%，沪深300 累计下跌4.51%；横向对比，板块表现位于上游。

　　公司动态：雅居乐集团向中国海外发展出售4 项地产股权，总对价28.43 亿元；世茂集团拟以45 亿元出售上海外滩茂悦酒店。

　　行业新闻：央行：支持房企合理融资需求，加大住房租赁金融支持；2022 银保监会工作会议：坚持房住不炒定位，因城施策促房地产业良性循环和健康发展。

　　土地市场：1 月24 日-1 月30 日，全国百城合计成交土地建面903 万方，环比-16.7%，同比-57.4%；楼面价1254 元/平，环比+37.3%，同比-70.7%；溢价率为0.6%，环比上周走阔0.4%，同比收窄13.4%。

　　成交市场：1 月28 日-2 月3 日，新房成交面积112 万方，环比-64.2%，同比-74.6%，年初至今累计成交面积1239 万方，同比-35.5%，其中一线城市上周成交面积39 万方，环比-52.9%，同比-70.3%。

　　推盘去化：1 月28 日-2 月3 日，15 城商品房推盘面积为149 万方，环比-55.4%，同比-43.5%；去化周期为21.7 月，相比上周+0.6；批售比(移动平均3 月)为1.26，相比上周-0.02，相比去年-0.03。

　　重点事件点评：厦门出台商品房预售管理新规，由“先用后留”修改为“先留后用”的监管模式，明确预购人支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；明确在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；具体来看，新规授权预售主管部门可以根据装配式建筑业发展、安置型商品房建设以及特殊时期预售政策调整的需要，对作为预售条件之一的项目工程形象进度做更大幅度的调整，新规较大幅度地增强预售监管政策的灵活性，房企存在现金流改善的机遇；结合之前成都、烟台等地预售资金放松政策来看，当下调控政策演绎的主基调依然是基于“保交楼和维护住房消费者合法权益”，放松政策力度较为温和，多为“保交楼”基础上针对调控规则的细化、灵活化。百强房企1 月单月权益销售金额4106.4 亿元，环比-46.65%，同比-42.25%，增速较上月收窄3.88pct，1 月销售市场景气度仍处于底部。

　　投资建议：本周，克而瑞数据显示，今年1 月百强房企权益销售金额单月同比降低42.92%，销售面积单月同比降低45.14%，销售市场景气度仍处底部；传闻金融管理部门召集数家AMC 开会，研究资管公司参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务，有望加速风险房企资产处置进度；厦门出台商品房预售管理新规，授权主管部门根据市场情况，对预售条件之一的项目工程形象进度进行调整，预售政策灵活性提升；安徽发文引导降低房产首付比例；自贡放宽公积金贷款，实行 “只认贷不认房”认定标准；南宁提升首套房、二套房公积金贷款最高额度至70 万元、60 万元，房贷政策持续放松。我们认为，在“稳增长”主线下，逆周期调节有望持续加码，预计1-3 月房企偿债高峰下将看见力度更大的调节政策出台，行业beta 趋势性向上趋势不变，稳健绿档房企将加速集中，我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，A 股推荐万科A、【保利发展(600048)、股吧】、金地集团、招商蛇口、新城控股；H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。

　　风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行