物管行业年报综述：业绩高增 竞争加剧

　　财务状况：

　　营收增速扩大，行业仍处于快速发展阶段

　　平均毛利率25.7%，同比小幅提升

　　销管费率持续下行，费用管控见成效

　　净利润高增，三家物企利润翻倍

　　货币资金充沛，收并购市场迎来发展

　　应收款大幅增长，各家物企积极抓回款

　　经营情况：

　　主流物企在管面积增幅显着扩大

　　合约面积/在管面积1.7倍，短期增长有保障

　　来自关联方在管面积占比降低，独立第三方拓展增强

　　部分物企通过收并购实现规模跨越式增长

　　住宅物管竞争依然激烈，部分物企加大非住宅布局

　　基础物管、非业主增值收入占比下降，社区增值提升

　　单位能效差异较大，带商写的物企偏高

　　估值分析

　　估值分化大，国央企背景物企更易享受高估值

　　调整后PE水平19倍，调整前16.3倍

　　市值与管理规模的匹配度差异较大

　　物企市值普遍低于关联房企市值

　　投资建议：维持物业管理板块“增持”评级。

　　2021年物管公司在管面积、营业收入和归母净利润均延续高速增长，行业整合加剧分化继续。我们认为之前物业板块的制约因素主要体现在三个方面：(1)业绩指引下调；(2)销售尚未回暖可能影响新增管理面积的市场空间；(3)民企物企关联企业的不确定性。当前第一个制约因素已经随着年报公告逐步解除，第二个制约因素中销售虽未回暖但疫情若消退会逐渐企稳，第三个制约因素中关联企业的后续发展会在今年下半年逐步明晰。几个制约因素逐步消化后，叠加当前疫情对经济的影响，市场还是会关注到物管这个现金流稳健、负债率低、中高速增长、估值合理的板块。我们维持物业管理行业“增持”评级，建议关注：关联房企为国央企的华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业；关联房企为民企的碧桂园服务、金科服务。

　　风险提示：

　　(1)在管面积扩张不及预期；物管公司物业管理业务和社区增值服务的拓展都要以在管面积为基础，如果在管面积扩张不及预期将影响收入增长；

　　(2)人工成本上升：人工成本构成物管公司成本的主要组成部分，若人员薪酬不断上涨将导致成本上市，影响公司毛利率水平；

　　(3)收并购项目整合不及预期：2021年收并购市场火热展开，但若投后管理不到位将导致双方整合效果不佳，影响长期可持续发展。