地产行业月报：政策步入实质改善 疫情冲击楼市复苏节奏
来源： 平安证券
作者：佚名
摘要： 本月观点：中央多部门密集发声“稳地产”，政策松绑扩散至高能级城市；3月楼市成交、房企融资环比改善，但市场信心尚未得到根本修复，拿地及境内发债房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企，
本月观点：中央多部门密集发声“稳地产”，政策松绑扩散至高能级城市；3月楼市成交、房企融资环比改善，但市场信心尚未得到根本修复，拿地及境内发债房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企，后续市场修复有赖于疫情的有效控制及政策端发力。当前行业下行压力、房企资金端风险仍存，良性循环及“三稳”背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩，行业整体格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望提升。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、【金科股份(000656)、股吧】等。物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调压力亦逐步释放，随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。
政策：政策松绑扩散至高能级城市，楼市步入实质改善。3月涉房类政策32项，其中偏松类26项，单月涉房偏松类政策出台频次创近一年新高。中央多部门密集发声“稳地产”，明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，支持房企合理融资需求，坚定化解行业风险信心；沿海省份省会城市、核心都市圈城市陆续加入楼市松绑行列，部分更为直接地放松限购限售，楼市调控步入实质性放松阶段，后续更多政策调整值得期待。
资金：“全面降准+定向降准”，房企融资环比回暖。3月M2增速环比提升0.5个百分点；社融存量增速环比升0.4个百分点。4月15日，央行公告自4月25日起“全面降准+定向降准”各0.25个百分点。尽管重点城市房贷利率延续下行，3月房企整体融资规模环比回升，但居民个人购房贷款投放情况仍不容乐观，境内发债集中于优质房企，后续货币政策有望加大对房地产重点领域的托底力度。
楼市：供给节奏加快，成交环比改善。3月35城商品房平均批准上市面积环比升174.8%，推盘节奏加快，重点50城新房月日均成交环比升26.2%，重点20城二手房月日均成交环比升60.1%，受信贷环境及重点城市调控政策优化等影响，部分城市成交规模逐步见底，百城住宅平均价格环比连续两个月回升，但购房者置业信心尚未得到根本修复，后续市场仍有赖于疫情的有效控制及政策端的发力。
地市：成交量价齐升，首轮土拍规则让利。3月多地完成首批土拍，挂牌二批供地计划，土地成交量价齐升，供地规则“诚意满满”；各地土拍热度表现分化，竞拍房企仅对优质区域优质地块展现较高热情，参与拿地均为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。
房企：百强房企销售同比降幅超4成，优质房企为拿地主力。百强房企3月销售同比腰斩，一季度累计降幅超4成。受制于疫情防控反复，3月多地房地产市场处于“半停摆”状态，但近期部分城市“四限”调控松动，市场有所回稳，预计各城市市场或将加剧分化，二季度为重要观察窗口期。50强房企拿地力度延续低位，3月仅建发、大悦城等11家房企有所斩获，均为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。
板块表现：3月申万地产板块上涨9.52%，大幅跑赢沪深300(-7.84%)；截至2022年4月22日，当前地产板块PE(TTM)10.28倍，低于沪深300的11.85倍，估值处于近五年65.5%分位。
风险提示：1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2)若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3)政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响
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