房地产行业：淡化当前数据 紧盯土地市场

　　摘要：

　　楼市所有指标均大幅好于市场预期，其中最突出的是地产投资达到+3.7%，同时销售金额/面积也仅分别下滑19%/10%，显着好于前2个月各大龙头房企披露的销售数据。按照克尔瑞数据，根据权益销售金额，大多房企销售金额下滑幅度在30-50%区间，同时，按照上市龙头房企披露数据来看，销售金额也大多下滑30-50%。根据统计局数据反推，剩余房企销量可能出现明显上升。同时，地产投资数据也达到了3.7%，而2021年9-12月的单月增速分别为-3.5%/-5.4%/-4.3%/-13.9%，出现了单月同比增速的大幅度恢复，同样大幅度好于预期。

　　若按照过去11年季调的环比增速计算同比增速，3月单月地产投资、销售金额和销售面积将进一步修复至+5%/-10%/-5%。按照2011年以来历史数据看，根据地产投资、销售金额和销售面积的3 月单月环比增速、换算同比增速后，楼市将将进一步改善，且地产投资将达到+5%，而销售面积也仅下滑5%，如是，市场担忧将进一步降低。

　　不能因数据表现超预期对当前楼市过于乐观，土地市场是楼市的前置市场，当前仍然处于大幅下滑中，按照统计局数据，土地购置面积下滑了42%，表明楼市后续仍然有下行压力。房地产的本质在于地产、而非房产，当前土地市场仍然处于较冷状态，无论是房企披露拿地数据、还是统计局的土地购置面积数据，均处于大幅下滑中。考虑到土地信用在整个信用系统中的重要位置，预计对楼市依然会产生不利影响。

　　数据验证后移，短期对版块有不利影响，但政策仍然需要处于纠偏过程中，当前房企面临的缩表压力仍然较大。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、【金科股份(000656)、股吧】、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。