2022房地产中期投资策略：拨云见日 向阳而生

　　主要观点

　　楼市：市场整体承压，行业格局已悄然改变。随着因城施策进入深水区，多地放松调控政策，同时楼市调控放松范围逐步向苏州、南京等高能级城市拓展。地产政策端放松到市场信心修复仍需一定时间，Q1商品住宅销售面积同比下降18.6%，商品住宅销售额同比下降25.6%。

　　销售承压，新开工积极性不足，各地“保交付”推动下，施工面积略有上升，全国商品住宅施工面积同比增长1.1%，竣工面积同比下滑11.3%。2021-22Q1房地产行业集中度下降。随着去年恒大风险敞口暴露，部分头部民营开发商也陆续出现流动性风险，逐渐演变成信用风险，导致销售不达预期，年初至今信用风险进一步发酵，以资抵债迫使此类房企被动瘦身，行业集中度有所下降。

　　地市：土拍市场低温延续，国企和本土房企托底明显。政府性基金收入高点回落，全国住宅土地出让金和出让面积21年首次出现下滑。

　　2021年全国住宅土地出让金4.85万亿，同比下滑15.36%，住宅土地出让面积6.47亿平方米，同比下滑31.53%。22Q1首批集中供地开启城市不多，土地购置面积同比大幅下滑。国企积极增厚土储，滨江、龙湖、碧桂园等少数民企补仓，从年初土拍市场来看，中海、华润、保利等国央企积极出手，民营开发商仅有碧桂园、滨江、龙湖等房企在土地上有所收获。

　　资金：宽信用、多举措促进行业良性循环。“住房贷款两集中”和“三道红线”防止房地产无序扩张。2022年初国际三大信用评级机构继续调整民企开发商信用评级，评级下调后，开发商融资渠道受阻，新增融资额度有限。另外，资金方面，规范预售金监管，AMC介入助力房企纾困，并购融资稳步推进，均有助于化解房企信用风险，促进行业平稳健康发展。

　　代建：品牌房企赋能市场，轻资产属性凸显

　　代建作为品牌房企操盘赋能市场的重要手段，轻资产属性明显。随着保障房建设的持续推进，保障房纳入公募REITs试点范围，政府代建的需求进一步打开。

　　投资建议

　　伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企将率先收益，行业格局面临重塑，推荐关注相关标的：(1)融资成本低且能在一二线城市持续拿地的房企，如保利发展(600048.SH)、绿城中国(3900.HK)、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)、信达地产(600657.SH)等；(2)市场压力增大之下代建市场需求逐步打开， 相关标的： 绿城管理控股(9979.HK)、中原建业(9982.HK)。

　　风险提示

　　商品房销售不及预期；政策修复不及预期；代建订单增长不及预期。