实体经济洞察2022年第21期：如何看待地产脉冲式恢复？

　　核心观点：

　　地产销售加速改善，同比增速转正。5月以来，30城地产销量逐周回升，上周更是加速改善，单周环比上涨近60%，同比增速也回升转正至近40%。在我们看来，低基数效应并非是近期地产销售同比增速回升的主因，而是政策持续发力之下，前期被压抑的需求得到释放。上周十大城市库销比大幅回落至历年同期平均水平，就是需求改善最好的印证。

　　少数城市强势爆发，带动30城销量增速回升。值得注意的是，30城销量增速的回升，主要归功于青岛、苏州、广州等少数城市的销量暴涨，三座城市合计对同比增速的拉动率高达37.1%，且三座城市单周销量与过去5年旺季单周销售相比，分位数水平高于其他城市平均水平。我们认为，这三座城市销量增速快速回升应与集中网签有关，因而其对30城销量的拉动或是脉冲式的。

　　“脉冲”之后，地产销量仍有较大回升空间。环比数据传递积极信号，30大中城市中，多数城市地产销量环比增速为正，反映疫后地产销售仍在转暖。而结合同比数据来看，限购限贷政策调整时间较早的福州、扬州等地同比降幅仍大，反映出购房需求的恢复或是一个较为缓慢的进程。从历史分位数看，多数城市单周销量距离旺季单周销量仍有不小的距离，从弥补旺季销量的角度看，这意味着未来地产销量仍有较大回升空间。

　　总结与展望：6月以来，终端需求持续转好，而生产仍是喜忧参半。6月第3周，面对去库压力，建筑链行业选择分化，海外大宗则受到加息影响，价格回落。具体来看：1)终端需求持续向好：上周地产单周销量增速由负转正，6月前19天乘用车销量增速大幅转正。2)生产修复偏慢：汽车生产保持相对高位，发电耗煤降幅扩大，高炉开工率回落，水泥、纺服下游低位小幅反弹。3)大宗走弱，联储加息使得海外大宗价格回落，国内除煤炭外生资价格普遍回落。4)下游库存去化更为顺利，商品房库存快速回落，而钢材、玻璃、涤纶POY库存持续积累。当前摆在上游原材料企业面前最重要的问题是：如何去化行业高库存？强预期弱现实持续演绎，使得4月起，库存就一直高位积累。就上周来看，不同的行业选择了不同的去库路径：钢铁行业，尤其是民营钢企，普遍采取减产，并有意在钢价走低的环境下通过反向购入社会库存的方式保证未来销售；建材行业中的部分企业，则采取了降价促销的方法，试图抢占更大市占率。减产和降价在逻辑上均有助于库存去化，但效果仍待观察。