地产板块走势疲弱 信达地产、渝开发跌停 万科A跌超3%

　　地产板块15日盘中再度走低，截至发稿，信达地产、【渝开发(000514)、股吧】跌停，光大嘉宝、中交地产跌幅超9%，保利发展跌逾5%，万科A跌超3%。

　　国家统计局今日公布数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。

　　此外，1—6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

　　国盛证券指出，从政策端、需求端、供给端看，当前我国地产压力仍大；稳增长需避免地产“硬着陆”，下半年有望进一步松动，地产景气也有望逐步修复、但幅度可能偏弱。

　　具体来看，政策端：“房住不炒”的长期趋势已定，近半年来虽然200多城放松地产调控，但核心约束并未明显松动。2016年以来，我国坚持“房住不炒”定位，地产难以全面放松刺激已成为全民共识；2020年以来，我国进一步通过贷款集中度管理、三条红线等措施加强监管。同时，在共同富裕导向下，中央开始推动保障性租赁住房建设和房地产税试点工作，虽然房地产税今年暂缓执行，但趋势也已较为明显。在长期坚持“房住不炒”、总体趋严的总基调下，短期的地产政策松动主要以因城施策为主，整体仍比较克制，表现为目前一线城市的地产政策松动幅度明显较小(尤其是北上深等核心一二线)，全国房贷利率降幅也明显低于上一轮的244bp。

　　需求端：预期恶化、杠杆高企、人口压力三重约束，共同压制居民购房需求。去年四季度以来，我国地产政策持续松动，但目前地产销售跌幅仍大，除了政策端、供给端的因素，更核心还是居民购房需求确实有明显下降。

　　供给端：房企经营模式转型，资金链紧张未有明显缓解。2020年以来，随着一系列监管政策的落地，房企高周转、高杠杆的经营模式开始转型，本身调整压力较大；同时受制于地产景气迅速恶化，房企通过债券、贷款进行外部融资的能力明显下降，且随着多家房企出现风险事件，多地政府加强了对房企的预售资金监管，房企资金链更加紧张；虽然近期中央多部门已强调要“优化商品房预售资金监管”、“保持房地产融资平稳有序”，但目前看房企资金链紧张未有明显缓解。往后看，稳增长必须避免地产“硬着陆”，下半年地产政策仍有望进一步实质性松动，地产景气度也有望逐步修复、但幅度可能偏弱。如上所述，房地产重要性极高，要稳增长、稳就业，促使我国经济运行保持在合理区间，必须避免地产“硬着陆”。考虑到目前的地产政策效果较为有限，预计下半年地产政策仍有望进一步实质性松动，如适度放松核心一二线城市地产政策、加强房企融资支持、进一步优化预售资金监管等，下半年地产景气也有望继续逐步修复；但受制于需求端的三重约束，该机构预计本轮地产修复的幅度将明显偏弱，全年地产销售增速可能仍有-10%到-20%的跌幅。