房地产行业：流动性VS补库存 拿地深度下沉策略分化

　　首套按揭利率连涨20个月，北京公积金“认房认贷”

　　房产税列入一类立法规划，互联网+不动产登记2019年中实施；需求端8月按揭贷款利率继续上行，首套升至5.69%，二套破6%；8月新增居民中长期贷款同比少增55亿，1-8月累计同比减少8.66%；短贷放量，1-8月累计同比增加20.39%；北京出台公积金新政“认房又认贷”全面收紧；广东省就共有产权房公开征求意见，多城加大保障房/租赁房供应。

　　龙头销售稳健增长，流动性VS补库存，拿地策略分化

　　销售方面，龙头房企如碧桂园、保利、融创、新城、华润等1-8月销售金额分别同比增长38%、43%、65%、115%、33%，远高于同期行业整体增速14%，强者恒强的集中度提升逻辑继续演绎。

　　土地方面，当前行业流动性压力与补货需求共存，龙头房企拿地策略出现分化。经过三年有效去库存，目前局部区域库存水平较低，克尔瑞数据显示7月上海/重庆的存销比仅为3.4/1.0，局部区域开发商补库存需求提升，具备融资优势的国资房企2018拿地策略仍较积极，8月出现明显分化。8月万科、保利的新增土储总地价分别同比减少54.3%、42.5%；而中海发展、华润置地新增土储权益地价分别同比增长119.6%、50.8%。

　　全国与百城土地数据背离，房企规避调控，拿地持续下沉

　　全国来看，1-8月全国土地购置面积约1.65亿方，同比增长15.6%，增速较自4月起持续提升明显；百城来看，1-8月100大中城市土地成交规划建筑面积同比增长15.2%，增速较1-7月回落4.5pc，连续两个月回落明显。

　　全国土地购置与百城土地成交情况出现背离，我们认为主因一二线调控严格执行，房企投资拿地更多下沉至中西部低能级城市。考虑到当前去库存任务已基本完成，低能级城市销售将逐步放缓，不排除部分区域未来存货去化压力重新提升的可能。

　　投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇

　　房地产延迟结算特性导致龙头地产短期业绩增长确定性较强，申万地产板块PE估值继续下挫创历史新低，短期龙头地产综合了低估值、高业绩、较强确定性三大优势，在流动性边际改善的前提下估值有望得到修复，短期内具备避险配置价值。建议关注地产龙头万科A、保利发展、【招商蛇口(001979)、股吧】及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。

　　同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如光明地产的控股母公司拥有较多土储，【中华企业(600675)、股吧】重组完成获优质资产注入，以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。

　　风险分析

　　房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。