地产：房地产企业何去何从 荐13股

　　地产：房地产企业何去何从 荐13股 2015-04-23 类别：行业研究 机构：爱建证券 研究员：左红英

　　[摘要]

　　投资要点□房地产存量供给充足。考虑到我国的资源禀赋，人均居住面积的增幅空间已经不大。从整体来看，我国房地产市场的供给已经相对充足。

　　□房地产市场需求趋缓。房地产市场需求趋缓：1、从我国人口变化趋势来看，人口红利带来的购房需求也将持续下降；2、从新开工和城镇化新增人口的比较来看，未来因城镇化新增人口的购房需求，以目前的新开工量完全可以覆盖；3、从2013年3月开始，商品房销售增速持续放缓，2014年全年更是负增长。

　　□盈利能力下降。纵向来看，房地产上市公司的盈利能力、成长性都呈明显下滑趋势；横向来看，房地产上市公司的盈利能力仍然保持在较高水平。

　　□资产总量处于高位。横向来看，房地产上市公司整体的资产负债率较高，资产规模和资金持有量在28个行业中也名列前茅。

　　□房企的选择。通过对房地产行业和上市公司的分析，我们得出以下结论：1、行业拐点已经到来，供求关系已经改变，买方市场正在悄然生成。2、增速放缓是既成事实。3、盈利能力下降不可避免。4、行业分化是必然趋势。5、现有资产规模、资金实力为房地产公司未来的转型提供了必要支撑。正是在这样的行业现状下，房地产上市公司已然拉开了转型大幕。

　　□结论与建议。A股房地产上市公司的转型具有如下特点：1、转型方向多为当前市场热点。2、转型具有试探性。房地产行业大周期拐点已经来临之际，房地产板块的投资机会更多的来自于短周期的阶段性行情，以及行业整合、转型的机遇。结合本文的“转型”主题，我们认为按照上市房企不同的转型策略，可以遵循不同的投资逻辑选股：1、在房地产行业内部转型。应选取拥有雄厚资金实力、强大的资源整合能力、敏锐的市场判断力的房企，或在细分领域具有独特资源优势的标的。推荐投资组合：万科A（000002）、云南城投（600239）、保利地产（600048）。2、保留房地产业务，向房地产相关行业延伸。选股逻辑为地产业务与新业务能否真正形成协同效应，实现1+1>2。推荐投资组合：华业地产（600240）、华夏幸福（600340）、张江高科（600895）。3、保留房地产业务，向其它行业延伸。选股逻辑是：有一定资金实力+新业务有实质性进展。推荐投资组合：泛海控股（000046）、中天城投（000540）、金科股份（000656）、冠城大通（600067）、世茂股份（600823）。4、收缩地产业务，谋求彻底转型。

　　选股逻辑是：选择在新业务领域有竞争优势的投资标的，并随时关注新业务进展。推荐投资组合：同达创业（600647）、中关村（000931）。