杠杆上的楼市：一二线城市房价已现"非理性上涨"

　　“爱情诚可贵，房子价更高。想再买一套，婚约亦可抛!” 有人用打油诗来嘲讽最近在某些城市发生的排队办理离婚手续以便购买二套房的奇观。这一现象的背后，正是近期一、二线城市让人心惊肉跳的房价过快上涨。

　　曾几何时，业内人士还用空置率等经典指标来判断中国房价走势，但如今再用这种“实用主义”的逻辑来做分析，可能就失灵了。今天一、二线城市楼市的火爆，已经不是简单的刚需和投资博弈，而是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏的结果。

　　来自多方面的数据显示，今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位。而这一切也成就了当今杠杆上的楼市。

　　“疯狂是无法解释的，你可以参与其中，但必须明白你是在‘赌博’，而不是在投资。”国家行政学院决策咨询部副主任王小广向记者直言：“当下一、二线城市房价是‘非理性’上涨，所谓‘投资房产’犹如‘刀口舔血’。”

　　令人望而生畏的房价

　　记者近日登陆北京市住建委官网，随机查看即将入市的几个新楼盘。

　　首开地产知语家园拟售价109810元/平方米至129194元/平方米、北京住总棠颂雅苑拟售价91657元/平方米至106877元/平方米、中电建西元泷悦长安嘉园拟售价63977元/平方米至89777元/平方米……它们分别距离北京市中心地带约20公里。

　　“当前北京、上海、深圳这么高的房价，我都有些看不懂了。” 阳光100集团常务副总裁范小冲对上证报记者坦言。作为一名开发商，他建议大家“冷静”。

　　一度在北京，每平方米10万元以上的房子还是学区房的“特权”，如今北京新房豪宅化日益显化。而且，这些项目距离北京市中心的位置也越来越远，动辄在20公里之外。

　　“不仅是北京，今年深圳、上海、南京、杭州、合肥等地的房价也都涨幅明显。”中国房地产数据研究院院长陈晟对上证报记者说，中国楼市俨然成了一种“货币现象”。

　　据统计，8月份全国100个城市新建住宅均价连续16个月环比上涨，同比连涨则达到13个月。

　　高高的房价还引来了“惜售”待涨。记者在北京亦庄林肯公园楼盘采访时遇到一对老夫妻，他们感叹这么大的一个楼盘，一期没有几套二手房出售，要买也只能选择二期的尾房。

　　“目前该区域可出售的和愿意出售的房子特别少。”房产中介张松对记者说。无独有偶，在北京金融街、月坛附近，链家等中介门店的店员告诉记者，这里的二手房房源同样很少。

　　高高的房价，正扭曲着有房和无房人的心理，而扭曲房价的集大成者之一正是杠杆——金融信贷。

　　居民杠杆率猛增

　　“中国的居民杠杆率近年来增长非常快，居民的负债占整个GDP的比重已从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。” 陈晟告诉记者，2016年这个数字估计会达到44%。而每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续提升。

　　另一组数据更有说服力。8月12日央行公布的货币信贷数据显示，住户部门(指个人群体)的中长期新增贷款4773亿元，占7月全部新增贷款比例超过100%(7月人民币新增贷款4636亿元)。国家统计局的数据更令人吃惊：1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增长54.6%。

　　“从金融机构的角度来看，目前个人住房按揭贷款仍是各个银行争夺的优质资源，这也就是居民大加杠杆的原因。”伟嘉安捷吴昊对上证报记者说，虽然目前北京各大银行发放的房贷利率已经很少再有“83折”，大多以“85折”和“90折”为主，但平均测算下来，其首套房的利率仍处于历史新低。

　　“根据融360的权威统计数据，一季度末，全国首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。一季度末76.98%的银行提供优惠利率。从利率水平看，一季度末一线城市首套房平均利率4.27%，相当于基准利率87折;二线城市首套房平均利率4.45%，相当于基准利率91折;三线城市首套房平均利率4.63%，相当于基准利率95折。”兴业证券阎常铭在研报中写道。

　　在他们团队看来，在利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对于住房按揭贷款的偏好，是一种重复国外主要经济体资产配置行为的历史规律。这似乎意味着，如果宏观调控政策没有特别约束，住房按揭贷款仍是商业银行的“香饽饽”。

　　今年年初，央行行长周小川曾表示，我国个人住房贷款在银行总贷款中的比重偏低，很多国家占总贷款比例为40%-50%，中国大概在百分之十几左右，银行也觉得个人住房贷款相对比较安全。“这一态度和看法，也令市场鼓舞。”兴业证券研究员这样分析。

　　然而，从另一个角度来看，中国按揭贷款还款负担率明显上升，其中的隐忧不得不令人关注。

　　广发证券乐加栋团队统计，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，压力相对较大。他们预计，整个2016 年还款负担率将接近40%。“对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言，若未来收入出现波动，还款压力可能进一步加大。”

　　根据他们的测算，2011年-2012年中国居民按揭还款负担率在20%以下，2015年升至28%。由此来看，2016年居民购房的杠杆率确确实实在猛增。

　　陈晟告诉记者，中国在2015年底的居民房贷收入比高达0.46，已经超过日本泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升。

　　“如果房贷增速维持在25%到30%，预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的0.5水平。”陈晟不无忧虑地说。

　　公司债规模暴涨

　　开发商集中发行公司债，成为助推房价上涨的另一个杠杆，很多“地王”也由此诞生。

　　2016年1月14日，保利地产发布公告，最终确定第一期公司债券的票面利率为2.95%，发行规模为25 亿元。“2.95%的低利率，让企业发债动力十足。”东兴证券固定收益分析师郑良海说。

　　记者收集到的材料显示，这25亿元公司债被基金(鹏华弘实、中银新财富)认购约3亿元。“剩下的22亿元应该是银行、保险、社保等吃进的。”一位业内人士对记者说，虽然这类公司债收益率低，但其流动性好，还有质押回购加杠杆的便利，因此只能是资金成本更低的机构购入配置。

　　“目前，5年期AAA房产企业发行利率在3.15%-3.2%，AA级在3.5%-4.5%，整体上与去年相比下降将近80bp-100bp。”郑良海说，与以往开发贷作为开发商的资金来源不同，近一年来房企发行公司债成为撬动楼市的另一个杠杆。

　　国家统计局、中国指数研究院等机构的统计数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。

　　郑良海告诉记者，相较其他行业，房地产自2014年“9·30”新政后开始回暖，房企也随之成为公司债的发行主力。2015年颁布的《公司债券发行与交易管理办法》(以下简称“新办法”)实施以来，房企发债更是快速上升，发行成本要低于其他行业。“这有可能导致房地产未来几年会有一个行业风险释放过程。”他说。

　　对此，中国人民银行研究局王琰撰文指出：“房企低成本集中发债可能造成未来集中违约”。

　　“据Wind 统计，今年上半年上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32 家企业负债率已突破80%。而受宏观经济形势及调控政策影响，近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构，房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化，此时低成本集中发债可能导致未来集中违约。”王琰说。

　　郑良海告诉记者：“2012年-2016年9月，房企每年发行公司债规模分别为4亿、10亿、161亿、4342亿、6756亿。资金向地产领域的堆积，既撬动房价不断上涨，又造成风险不断累积，预计在2018年后风险会开始逐渐显露。”

　　“政府出台‘新办法’确实给很多企业带来了实惠，但是有些企业有了钱，高价拿地，导致‘地王’频出，进而推高楼市预期，形成‘赌博’式的恶性循环。”范小冲说，从现实来看，赌对的企业当然高兴。而且，当年的“地王”都赌对了，这自然加剧了开发商间的“博彩”心理。此现象既令人深思，也令人不安。

　　潜在风险在积累

　　无论是居民按揭贷款，还是开发商公司债，这两大金融杠杆潜在风险的上升显而易见。道理很简单，天下没有只涨不跌的商品。

　　记者在采访调研中发现，无论是从房价收入比、租售比等评价指标来看，还是从供需关系的角度来看，目前一、二线城市的房价均存在“泡沫”是不争的事实。

　　多位经济学家向记者表示，按照国际上比较通行的说法，房价收入比(指住房价格与城市居民家庭年收入之比)在3-6倍之间为合理区间，显然中国一、二线城市已经偏离了这个区间。

　　国家统计局官网的一份材料显示，2006年，我国平均房价收入比为6.7，仍属于可接受范围，与国际平均水平也较接近。

　　但据上海易居房地产研究院日前发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2。

　　深圳、上海和北京等一线城市的这一数值则更高，深圳为27.7，上海为20.8，北京为18.1，而厦门(16.6)、福州(14.7)、杭州(11.3)等东部二线城市也在赶超。相比之下，纽约的房价收入比在8左右，东京在10左右，伦敦在12左右，首尔在7.7左右，虽然这些城市的房价不比国内一线城市便宜，但其房价收入比要远低于中国。

　　按照国际标准，一般市场经济程度高的发达国家或地区租售比在1:100至200之间是比较合理的。

　　“如果出租，我买的房子需要近90年才能收回成本。”在金融业工作的周逸说，前年她在北京金融街一家中介店里看上了一套房子，当时价格在每平方米6万元左右，短短两三年时间，租金只涨了千元，房价则翻了一番，保守估计租售比已经达到1：880。

　　从供求关系来分析，高房价也很难找到合理的解释。

　　“目前中国最不缺的就是房子。”王小广一针见血地指出。一些经济学家也向记者表示，目前三、四线城市去库存压力是摆在眼前的，而一、二线城市的供需也没有想象中的那么紧张，更多的是投资需求。

　　实际上，“高房价已经抑制了很多刚需，这部分人群被挤出了这个‘资金为王’的市场。”王小广说，即使放开“限购”，若不借助“杠杆”的力量，也没有多少人能买得起房子，除非居民收入大幅上涨。

　　目前，楼市的杠杆率是多少呢?如果是首套，首付20%，杠杆率是1：5。因此，如果市场调整，一些杠杆率较高的人群、项目等，将首当其冲受到波及。

　　值得注意的是，居民部门加杠杆，曾被认为可以收到内部杠杆腾挪和加快房地产去库存的“一石二鸟”之效，但实际上事与愿违。

　　“居民部门加杠杆并不能有效去化房地产库存。年初至今，居民部门杠杆率上升2%左右，但期房和现房总库存量仍在增加，尤其是库存压力大的三、四线城市，没有实质性去化。”华创证券分析师牛播坤说。

　　据华创证券统计，从2015年二季度开始，在一系列刺激政策的提振下，商品房销售同比回升，今年年初至今累计增速高达30%，新开工面积同比增速也在年初大幅回升，库存依旧处于高位。

　　政策调控何去何从

　　目前，房地产市场的风险与调控的难度都在增加。一些专家认为，如果调控得当，风险度会降低。当然，调控也面临着防风险和去库存的两难，但显然问题越拖会越复杂。

　　近日，方正证券的一份题为《全球历次房地产泡沫(房地产周期研究之八)》的研报引起了市场人士关注。其中，有几个总结性的观点，值得参考：

　　其一，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激;其二，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关;其三、如果缺乏人口、城镇化基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长;其四，中国应警惕并控制当前的房地产泡沫。

　　事实上，“高层已提出必须对资产泡沫高度警惕，因此必须抑制房价的过快上涨。”住建部政策研究中心原副主任王珏林对上证报记者表示，房子已经不再是投资首选品，这是大势所趋。对于部分二线城市的持续上涨，要给予足够重视，并适时“分城施策”、“从严管控”。

　　9月6日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的实施方案。方案再次重申，要完善房地产宏观调控。要根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。

　　但在经济学家李迅雷看来，当前房地产政策的调控面临两难选择。如果调控不当，或导致房地产行业风险集中释放;如果通过多种举措来维持目前房价水平，则越往后，人口越老龄化，流动人口越少，调控难度越大。

　　对于一、二线城市房价“变异”，决不能放任自流。阳光100集团常务副总裁范小冲说：“这考验着调控的智慧。”

　　范小冲认为：“化解楼市风险，根本上还是要通过改革创新，发展好实体经济，减少对房地产的依靠来推进，而不是简单地‘去杠杆’。”

　　记者也注意到，央行副行长易纲近日在G20发布会上表示，中国去年底总体杠杆率达234%，处于偏高水平。但政府和个人的杠杆与其他国家相比并不高，企业的杠杆率较高。中国总体杠杆率较高，短期还会上升，但要控制增长速度。杠杆率一年增9个百分点太快了，短期要稳杠杆，就是将这一速度降下来。

　　陈晟也认为，目前来看，“双杠杆”下调控应“稳中有进”，既要稳住杠杆，又要有针对性地抑制一、二线城市的地产泡沫，归根结底还是要通过发展创新产业，打造出新的支柱型产业来解决问题。