一文读懂住房租赁资产证券化 这类企业将被优先考虑

　　 中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。全国存量市场已达180万亿元规模。不过，租赁市场份额偏低，全国租赁成交占比仅6%。中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁相关工作的通知》，明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展。

　　党的十九大报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。租购并举，全面发展住房租赁市场，已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要内容。

　　国内Reits发展历程（资料来源：民生证券研究院）　　1、国内发展房地产有何意义？

　　先来看看官方对于发展租赁的表态，住建部、证监会在下午发出的通知中指出了三大意义。

　　1，住房租赁，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；

　　2，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；

　　3，可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

　　“推进住房租赁是发展住房租赁市场的重要内容。”中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受媒体记者采访时表示，借助为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

　　2、需要遵循哪些基本原则？

　　通知要求：

　　1，坚持市场化、法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用；

　　2，明确优先和重点支持的领域；

　　3，加强监管协作，推动业务规范发展；

　　4，积极履行监管职责，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。

　　发行需要满足哪些基本条件？

　　通知明确发行住房租赁产品应当符合下列条件：

　　一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

　　二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；

　　三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

　　3、哪些领域获重点支持？

　　通知明确：

　　1，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展。

　　2，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房并开展融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁。

　　3，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类产品，积极推动多类型具有债权性质的产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

　　4、哪些工作程序得到了完善？

　　《通知》完善了住房租赁的工作程序：

　　1，鼓励住房租赁企业自主开展。

　　住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。

　　2，优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设管理部门应对开展住房租赁中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展。

　　3，优化住房租赁审核程序。各证券交场所和中国证券投资基金业协会应根据业务规定，对申报的住房租赁项目进行审核、备案和监管，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负多提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。

　　5、如何加强化监督管理工作？

　　通知要求：

　　1，建立健全业务合规、风控与管理体系。中国证监会和住房城乡建设部推动建立健全住房租赁业务的合规、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，建立住房租赁的风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则，引导相关主体合理设计交易结构，切实做好风险隔离安排，严格遵守执业规范，做好利益冲突防范以及投资者保护，落实各项监管要求。研究探索设立专业住房租赁增信机构。

　　2，建立健全自律监管体系。中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会要加强配合，搭建住房租赁自律监管协作平台，加强组织协作，加快建立住房租赁企业、管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等参与人的自律监管体系，研究推动将住房租赁证券化项目表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。

　　3，合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产物业评估有关规定出具房地产估价报告。承担房地产物业估值的机构，应当为在住房城乡建设部门备案的专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间，房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估，发生收购或者处置资产等重大事项的，应当重新评估。

　　4，积极做好尽职调查、资产交付与持续运营管理工作。管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责，对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，确保符合相关政策和监管要求、发起人（原始权益人）应切实履行法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，并积极配合中介机构做好尽职调查。

　　6、房地产产品发展前景如何？

　　民生证券表示，在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下，REITs的发展前景广阔，未来的发行空间可以从以下三个角度测算。

　　1，从产品看REITs发行空间。截至2017年10月，国内类REITs发行总额占所有产品发行总额的比例仅为2.14%，中国REITs还处于起步阶段。根据中央结算公司的数据，美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%。随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小，REITs新增 发行额约为8448亿元。

　　2，从房地产开发投资看REITs发行空间。房地开发投资资金来源可以分为贷款、自有资金和其他来源。2005至2010年，由于房地产企业密集上市，自有资金占比提升明显。从2014年至2016年，由于产品的快速发展，其他来源融资同比增速大幅领先传统的贷款及自有资金，包括REITs在内的其他来源融资占比持续提升。

　　3，从经营性物业租金总收入看REITs的发行空间。经营性物业包括住房租赁物业、办公物业和商场物业。目前我国住房租赁市场仍以散户业主独立出租为主，开发商或物业公司经营的整栋租赁住房占比较小，发行RIETs的合格基础资产有限。办公物业和商场物业集中度相对较高，作为基础资产发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市，统计当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和平均租金，分别计算每个城市每年租金收入。

　　综合以上三种测算方法，民生证券认为，REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。

　　根链家研究，目前中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。凭借人口规模和人口结构优势，可以预见中国住房租赁市场发展前景可期。