潘石屹“胜利大逃亡”

　　来源：一见财经

　　如果能深刻理解下一步房地产市场的走势，就能理解地产大佬潘石屹这几年为什么一直坚持“卖卖卖”。

　　最近，房地产市场发生了深刻变化，绝不是简单的政策变调，不管是调控的深度还是广度、亦或是参与方之多，都远超以前。

　　有句俗话叫“春江水暖鸭先知”，潘石屹大甩卖或许能说明他的先见之明。

　　01

　　7月31日，中央政治局会议召开，关于房地产的表述是：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”

　　这个表述里，很多都是“老话”，并无新意，但敏感的政策研究者发现，“遏制房价过快上涨”变为“遏制房价上涨”，言外之意，房价由“不能过快上涨”变为“根本不能涨”。

　　结合新的表态，再纵观两年多来的房地产调控，监管层的调控决心已经超过以往历次。

　　有人猜测，高层关于当前房地产形势和问题的判断，以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识，喊了很久的“房地产市场长效机制”可能不远了。

　　更重要的是，会议强调，加大基础设施领域补短板的力度。这意味着，中央已经寻找了新的经济增长点，以摆脱对房地产的过度依赖。

　　另外，在本次会议之前，监管层已经通过中央媒体向市场喊话，直指目前市场上出现的房地产乱象，这些都清晰的写在新华社连续发表的5篇社评中了。

　　第一篇针对房价：上半年局部房地产市场投资投机抬头的苗头，各地应严格把“房住不炒”落到实处，为“接棒”房地产长效机制创造良好市场环境。

　　第二篇针对土地财政：部分地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价，由此增加卖地收入推动发展。

　　第三篇针对高价卖地：不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿。

　　第四篇和第三篇差不多，针对高价卖地：当前三四线城市土地市场热度高企，一些热点城市高价地仍未绝迹，要控地价。

　　第五篇针对租赁房市场乱象：我国住房租赁市场还不够成熟，政府和企业需再加把劲，从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，尽快补上短板。

　　新华社的社论其实是给政治局的定调“预热”的，意思很明白，指出问题，解决问题。

　　除了新华社，央行主管的《金融时报》8月3日也向市场喊话：“调控力度仍不容放松”，这其实是对之前外界认为“央行放水流入房地产”的回应。

　　最最最重要的是，最近市场已经给出了答案，尽管房价大跌并不多见，但寒意已来。

　　中指院数据显示，7月份全国300城市住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。

　　另据中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

　　土地流标说明两个问题：

　　1、房地产商没钱了。这个可能性很大，今年房地产商不仅要面对高地价，还要面对去杠杆，资金压来可想而知。

　　2、房地产商对未来市场没把握。各地的密集调控政策，基本上已经让房地产市场回到“计划经济时代”，房企利润空间被压缩。

　　综上，不管是监管层的态度，还是权威媒体的解读，亦或是真实的市场表现，都可以看出，房地产市场可能要凉。

　　02

　　悲哀的是，现在仍有很大一部分人认为房价还会上涨，持续不断的上涨，不客气的说，他们有可能是最后一波“接盘侠”。

　　其实，聪明的人，早都觉醒了，地产大佬潘石屹就是其中之一。之前一见君还没有深刻理解他“卖卖卖”的用意，最近才恍然大悟。

　　在整个房地产市场，不管是媒体还是投资者，说白了都是旁观者，地方政府和房地产商才是真正的参与者，他们的动向值得重视。

　　2012年，潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型，公司的业务重点就放在了租赁业务上。之后，潘石屹开始着手出售旗下的项目。

　　2014年2月28日，SOHO中国宣布将其在上海的两个项目“SOHO静安广场”和SOHO海伦广场“以52.3亿元的对价，出售给【金融街(000402)、股吧】控股。

　　同年9月份，SOHO中国又将凌空SOHO一半的项目出售给了携程旅游网路技术（上海）有限公司，总对价约为30.5亿元。

　　2015年9月23日，SOHO中国宣布退出上海外滩金融中心项目，以84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团（00656.HK）出售名下外滩项目的全部股权。

　　2016年7月29日，SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，折合单价76700元/平方米。出售完成后，SOHO中国获得5.02亿元的毛利润。

　　三年时间，潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。值得一提的是，在出售项目的同时，潘石屹并未再买过一个新项目。

　　在公司2016年业绩会上，潘石屹曾说：“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。”

　　当时，潘石屹表示，还要在上海再出售三个非核心项目，分别为凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。

　　2017年，SOHO中国将位于上海的虹口SOHO和领空SOHO以总价85.81亿元的价格出售，同年7月4日，潘石屹宣布启动光华路SOHO2项目的整售。

　　在今年3月份的2017年业绩发布会上，潘石屹对于是否还要继续出售上述项目则表示，对于光华路SOHO2项目来说，市场上也没有这样的大老板能够买，因此决定继续持有。

　　粗略计算，从2014年至2017年，潘石屹通过“卖卖卖”已经获得了286.51亿的现金流。

　　03

　　今年以来，潘石屹对中国房地产市场就比较悲观，4月份，潘石屹就曾语出惊人：房价是吸毒。

　　潘石屹在微博用短视频的方式，公开表达自己对国内房地产市场的看法。他表示：房地产市场一天比一天畸形，已经违背了常识。

　　潘石屹认为是多种因素促使了房价的快速上涨，并且犀利地直言政府、银行和开发商获得了房地产的大部分红利，其他群体只占一个小头，别人在吃肉，其他的几十个相关行业只能喝点汤。

　　潘石屹在视频中还说，中国的房价已经高得离谱了。“几拨人渴望房价一直涨，永远涨下去，像吸毒一样上瘾了，离不开了。他们一起合谋，千方百计要让自己分得更多的蛋糕。”

　　最近，他又在一个采访中说，中国的商业地产租金收益率越来越低。

　　另外，最近频频出事的中国第一大房企碧桂园频频出事，表面上是工程质量问题，本质上是资金链嘎嘎作响，必须通过“高周转”的方式保证资金链不断裂。

　　对此，潘石屹最近表示，“如果是不择手段的一味追求高周转，是会出事情的。”

　　对比碧桂园，潘石屹这几年“卖卖卖”算是胜利大逃亡吗？