少数股东权益的秘密：拿权益换规模

　　睿信地产研究院

　　近年来，由于土地市场竞争加剧、房企自身规模扩张需求加剧的大环境下，房企合作开发、小股操盘或轻资产代建类项目屡见不鲜。

　　睿信地产研究院根据2017年上市地产企业披露数据，通过对披露销售额数据的前100名企业进行少数股东权益占比（少数股东权益/净资产）的统计，侧面印证行业合作趋势。

　　少数股东权益占比整体提升，规模企业占比较高

　　近两年，在房地产企业总资产与净资产规模双双走高的同时，百强企业少数股东权益占比均值以每年1-2个点的速度稳定提升。

　　分位数据显示，2017年，75分位对应数据已达30%，几乎为25分位5倍，且增速明显高于50分位；百强企业平均少数股东权益占比已接近20%，超过50%的有5家。

　　结合销售规模看，销售龙头企业（碧桂园、万科、中国恒大）少数股东权益占比均值在2016年达到近年巅峰40%，2017由于恒大相关数据的大幅下滑导致龙头企业均值跌至34%，但仍高于行业其他分层均值；销售金额TOP4-20企业占比均值连续两年攀升，2017年达到接近 30%水平。而销售金额TOP50-100的中小型企业少数股东权益占比处于低位水平且近五年无明显增长。

　　从少数股东权益占比分布看，三家龙头企业中恒大超过50%，碧桂园及万科处于10-33%之间；销售排行TOP4-20企业大部分集中在10-50%区间内，而销售金额排在51-100名的企业少数股东权益占比普遍低于33%，半数低于10%，说明规模企业合作类项目占比整体高于中小型企业。在获取优质土地、降低开发成本、实现规模扩张等多重因素推动下，房企合作开发、共赢发展已渐成趋势。

　　少数股东权益占比增速稳定提升，部分增长或由融资方式产生

　　在少数股东权益占比增速方面，增速前十的企业增长均超过10个百分点。其中，当代置业除与【阳光城(000671)、股吧】等地产企业在项目开发、产品技术输出、项目运营等多层次、多领域合作之外，还侧重于多元化领域的合作，如与阿里进行大数据相关合作，与龙记集团在地产金融化领域、地产资产管理领域、地产投行等业务领域的合作。另外，旭辉通过合作实现城市开拓与深耕是其主要模式之一，通过优势互补实现强强联合，合作伙伴遍及国企、民企、外企、土地资源方、资金方等，并与华夏、滨江、中骏、雅居乐等建立了战略合作伙伴关系。

　　在少数股东权益占比增长最快的10家企业中，通过少数股东权益占比及少数股东应占利润进行对比分析发现，大部分企业少数股东应占利润明显低于权益占比，这种情况一般出现在企业在对有息债务权益化处理后，导致的少数股东权益占比增加。

　　小结

　　2017年，地产百强企业少数股东权益占比整体呈现上升趋势，规模企业少数股东权益占比与中小企业相比数值较大；在增速方面，少数股东权益占比整体稳定上涨，部分企业的快速提升或由融资方式产生。

　　百强榜企业选择标准

　　1．　在沪深交所、港交所、新交所等境内外交易平台公开上市的企业，且官方披露了2017年的地产签约销售金额的，按2017年企业披露的少数股东权益占比进行排序；

　　2．　企业收入构成满足以下条件：①以中国大陆为主要经营地区，大陆地区收入占比50%以上；②房地产行业相关收入占比50%以上。