保利的野心 再入局万亿级社区消费

　　3月29日下午，青腾大学校友圈“青腾汇”走进保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称“保利地产(600048) ”)。保利地产战略研究院院长张亮、保利若比邻(广州)科技有限公司(以下简称“保利若比邻科技”)CEO郑锦华、副总裁江树琪等人分别就不动产生态圈的建设和运营、保利若比邻科技为代表的智慧社区等主题展开分享。腾讯开放平台部高级总监胡皓、富春通信(300299) 董事长缪品章、凯叔讲故事创始人王凯、耀客传媒合伙人瞿俊等青腾汇成员就“保利入局社区消费的初衷”、“若比邻项目的商业模式”、“若比邻的核心优势”等问题与张亮、郑锦华展开探讨。

　　张亮首先为青腾汇一行分享了近期发布的保利集团《2018房地产行业白皮书》的部分研究成果。

　　精华提炼：

　　经常说互联网连接一切，我们觉得房地产也连接一切。

　　目前房地产行业总体来看总体处于一个规模为王、大象起舞的这样一个行业时代。

　　行政边界已经不是市场边界，物理距离会打破原来的一些心理距离。

　　现在这个时代是一个企业可以有多种活法儿的时代。

　　我们坚信技术是会推动创新的，创新会驱动效率，而效率是整个零售竞争核心的点。

　　保利地产是中国保利集团公司下面控股的，由国务院资产管理委员会管理的大型中央企业。其母公司中国保利集团在防务、贸易、文化、地产、轻工、金融等等领域去开展自己的经营业务，业务遍布全球的100多个国家和国内的100多个城市。保利地产是保利集团在房地产业主要的一个经营平台，公司成立于1992年，到今年有26年的历史，2002年完成了股份制改造，2006年在上交所上市。目前发展成为国内覆盖了近百个城市，海外在3个国家操作13个项目的大型房地产企业，业绩在行业里一直是稳居在前五，多年以来名列中国房地产行业领导公司品牌、财富世界500强。

　　中国房地产行业进入规模为王、大象起舞的时代

　　张亮表示，当下房地产行业正在成为社会发展的基础载体。房地产会跟各个行业均会产生连接，“经常说互联网连接一切，我们觉得房地产也连接一切，”张亮用一组数字举例：“我们曾统计过，跟房地产直接相关的行业有50多个，房地产产值增加1个百分点，相关的产业就会带动1.5-2个百分点，最明显的就是建筑业、酒店、商场、服务业等能比较直接跟房地产发生连接的行业。现在比较热的消费升级、城市群、特色小镇、健康养老、文化旅行等概念，房地产在10年前可能就提过，这些都是跟房地产可以发生连接的行业或领域。所以，我们认为这个行业是社会发展的基础载体，载体的意思是说我们并不是主宰，我们是站在大舞台上，大家在上面看戏。”

　　在张亮看来，目前房地产行业总体来看总体处于一个规模为王、大象起舞的时代。具有三大表现：第一，因为房地是一个长周期的行业，“剩者为王”。因为它既是长周期又是高风险行业，把自身做好，积极地面对未来，积极地跟各个合作伙伴建立合作，才可能在将来有更好的发展。第二，当前仍处于以新房开发为主体的峰值时代，15万亿可能是市场规模的峰值，并延续6-8年的时间，然后逐渐下滑。张亮透露，这一判断的调研基础是他们对比美国的城市化率、GDP的增长规律和人口增长曲线，并参照中国城市化率的推进，以城市人口为代表的人口净增长趋势，以及改善性人口质量的提升等多元维度。第三，中国的房地产市场离存量时代可能还有相当长的距离。“值得一提的是，深圳、厦门等城市已率先进入了存量时代，”张亮说：“类似深圳的市场状体还可以叫城市更新时代。基于质量安全活着对居住标准的提升，中国现在很多城市已经把20年前建的那些房子重新建设。”

　　与整个行业特性相对应的，张亮也从三个方面介绍了保利的发展现状。首先，保利的合作基因，2017年保利地产投资了188个项目，其中有132个都有合作伙伴。据张亮介绍，保利地产的投资逻辑有两方面：一是看这个企业现阶段的表现，二是看与保利地产业务的对接可能，保利地产的加入，是否能让这个企业变得更好。其次，保利地产的发展主一直是地产行业，非地产业务的占比不超过5%，其原因主要在于主业过于强大。再次，保利地产市场化程度最高的国有企业，同时张亮也表示，房地产行业其实挺残酷的，保利地产虽然是国有企业里面房地产做得最好的，但在整个房地产行业目前还面临万科、恒大、碧桂园、融创等强劲对手。

　　保利入局社区消费：既看好前景，也是战略调整和永续经营的需要

　　张亮介绍完整个行业的现状、发展趋势和保利地产的发展特点之后，郑锦华就保利若比邻科技的发展与青腾汇一行展开深度交流。

　　据郑锦华介绍，保利若比邻科技的前身是整个保利社区商业板块，截至目前，已运作了近三年时间，整体的经营情况比较理想，后面的整个市场空间也非常之大。为了尽快步入发展快车道，几个月前，保利若比邻科技成为独立运营的公司，整个公司和产品的定位是“社区消费”。

　　据郑锦华介绍，保利涉足社区消费的背后有两大逻辑考量。第一个逻辑是从市场跟需求的角度来看，社区消费是有巨大市场机会的。首先，社区消费是一个万亿级别的市场，对于任何一家单一公司都很诱人；其次，中国的消费升级大潮仍在持续，得益于移动支付，C端消费者的消费手段也同步升级，然而作为提供服务的B端还没有实现升级，虽然有盒马鲜生这样的新业态存在，但是绝大部分市场还是传统销售渠道，市场空间非常大；再次，虽然社区消费是一个商业级的巨大机会，但它对资金、资源的消耗非常大，我们认为只有巨头才有足够的资金、资源、能力来推动这件事。

　　第二个逻辑是从内部动因来看，为什么保利要做这件事情？首先，对任何一家房地产公司而言，社区配套都是必要设施，它有助于房地产主业的销售；其次，土地、房地产销售是不可再生资源的生意，不具有可持续性，而保利想做的是永续经营，而社区消费可以成为一个解决路径和方向，若比邻项目启动了近三年，其所代表的社区消费前景对整个保利的意义已经发生了变化。

　　未来零售行业的格局会怎样？郑锦华认为未来零售行业的格局会是三分天下：以盒马生鲜、永辉超市(601933) 为首的互联网新零售公司会占很大市场份额，虽然起点比较低，但它们的增速非常高；传统的大型零售公司依然会有生存空间，因为它们的供应链优势不会很快被新零售公司的技术和数据拖垮；很多中小型零售公司或一些联盟化的新企业会占据剩下的市场份额。

　　“这是我们的机会所在。”郑锦华表示。

　　【青腾汇十问】

　　Q1:地产巨头保利为何要成立保利若比邻科技做社区消费？

　　A1: 简言之，保利启动若比邻项目既是看好社区消费的前景，也是保利战略调整和永续经营的需要。

　　Q2:若比邻进军社区零售的策略是什么？

　　A2:我们对社区消费切入点是以社区零售。原因在于：首先，未来几年，零售企业一定会往品牌化、专业化的方向发展，很多的夫妻店、老婆店会慢慢淡出市场；其次，线下的空间一定大于线上的空间；再次，目前盒马生鲜是新零售的龙头之一，但整个新零售领域会出现后来居上的玩家。

　　Q3:若比邻具体的商业模式是怎样的？

　　A3:保利对整个社区零售做了一个顶层设计，分两部分。第一部分是建立平台，第二部分是孵化内容。其中，若比邻是以平台作为定位的，是整个平台的承载，每个若比邻项目都会包括一个实体平台和一个线上平台，会根据用户的一些需求，把这些社区最需要的服务引入到我们的实体平台和线上平台。第二部分，在建设平台的同时，我们也会把用户最迫切的一些需求做产品孵化，这些孵化的产品最终会成为我们若比邻平台的内容。这是两个部分，其中我们孵化的部分是以比邻作为品牌，而我们平台是以若比邻作为品牌。

　　Q4:平台部分的产品模型具体是怎样的？

　　A4:平台部分又分为实体产品和线上平台。

　　我们的实体产品通常是一个1000平方-2000平方的社区商业中心，实体部分会有一个超市的主力店，包括洗衣、家政、医疗、美容、餐饮在内的12项的基础社区服务。

　　超市是一个高频入口，能把以超市为核心的基础服务，搬到线上平台，把线下客户迁移到线上。服务和用户迁移之后，我们可以拓宽用户在家场景的服务，这是我们平台的一个基础产品模型。

　　Q5:那内容部分的布局呢？

　　A5:内容的部分就是我们的“比邻”。这个是我们孵化的比邻连锁超市，它是定位中高端的超市，目前已签约了大量的国内外高品质供应商，目标就是为成长中的中产阶层提供更好、更有品质的商品服务，这个超市以生鲜为主。

　　我们孵化的第二个服务内容是比邻的连锁洗衣店，它跟外面的福奈特、天天不一样的地方，是它提供了线上、线下一体化的五星级酒店洗衣服务。比邻洗衣连锁提供的是洲际酒店洗衣服务。

　　Q6:若比邻目前的社区零售产品有哪些？

　　A6:我们在2017年打造了非常多形态的产品，来满足用户在不同场景的需求，从运营面积来看，由大到小可以分为几类： 1万平方的社区mall到两千多平方的社区商业中心、五六百平方的社区生鲜超市、一百多平方的社区的鲜食便利店、到15平方的无人便利店和1平方的无人货架。

　　Q7:若比邻的发展规划是怎样的？

　　A7:所有这些对社区零售业态的尝试目的只有一个，就是完成我们若比邻星系的布局。在这个布局里面，像大业态的产品就代表着恒星，小业态的产品代表行星，围绕着我们大业态的产品进行布局，颗粒度更加细的无人店、无人货架，代表数量更庞大的卫星，围绕着我们的小业态进行布局。在这种情况下，我们可以把大业态作为小业态的前置仓。对小业态进行铺货，小业态中的无人店、无人终端的前置仓，对它进行铺货，这样可以发挥产品的组合优势，达到最大的运作效率。

　　Q8:现在若比邻和比邻超市的经营范围都是在保利地产里吗？

　　A8:保利给了我们最好的支撑，但若比邻需要更多的战略合作伙伴来实现规模化运作。目前我们已经和奥园、华发、万科、汇景、智邻、利是达、碧桂园、融创等等国内领先企业有了成熟的合作项目。

　　Q9:若比邻市场化的优势有哪些？

　　A9:主要有几个方面：首先，在保利自有的项目拓展市场，可以让我们获得成本优势；其次，利用保利央企的品牌，可以拿到更多政府项目；再次，利用保利本身的商业基因，可以去外面市场化开拓项目。这几点是我们核心拓展项目的优势。

　　Q10:互联网生鲜电商的优势在价格，保利若比邻的生鲜业务有什么优势？

　　A10:随着消费升级，用户对价格敏感度下降，对便利性要求在提升，时间已经变得比金钱要宝贵，尤其是我们定位的中高端用户，此其一；另外，社区消费有就近原则，这是便利店生存的逻辑，也是社区消费板块受电商冲击更小的原因，此其二；最后，若比邻的定价并不高，与京东等平台持平，因为我们希望为用户提供更高性价比的商品和服务。

　　从长线来看，线上电商、尤其生鲜电商的体验再好也不能超越线下，而若比邻是离用户最近的，同时能够提供线下、线上一体化体验服务的平台，在好的体验基础上，我们相信用户会为我们的服务投票。