房地产行业最新市场研究（5月2日）

　　行情回顾

　　上周中信地产板块全周下跌 1%，相对沪深 300 超额收益-0.89pct。涨跌幅在 29 个中信一级行业中排名第 21。细分板块方面，住宅、商业、园区和服务商涨跌幅分别为-1.25%、 0.12%、 -0.33%、 1.89%。

　　行业观点： TOP50 盈利改善明显，高质量预收开始结转

　　2016-2017 行业销售规模保持高增长， TOP50 结转节奏不增反降，共同导致预收款和业绩覆盖倍数的进一步提升，一线房企未来可以结转的资源依然相对充裕;营收和净利增速的背离或意味着一线房企开始结 2015-2016年房价快速上行时期的高毛利项目。行业开发周期和结算周期普遍为 2-3年左右，因此高质量预收款的结转预计仍将持续 1-2 年左右，一线房企短期财务数据依然具备高质量增长的空间;中长期来看，土地红利的衰退进一步倒逼行业成本管控和周转提升，规模优势下 TOP50 的增量拓展优势和存量整合优势仍将在市场集中度提升过程中发挥作用。

　　二手房价格：挂牌量价指数连续上涨

　　上上周( 2018.4.16-4.22) 全国范围内城市二手房挂牌价指数继续上涨，环比上涨 10.29%， 涨幅前五名分别为;西安、三亚、哈尔滨市、太原市、呼和浩特市。挂牌量指数持续上升，环比上涨 0.18%。

　　成交数据：新房、二手房成交环比小幅增加

　　上周( 2018.4.21-4.27)新房成交：重点覆盖的 68 个大中城市新建商品房合计成交 530.37 万平米，同比减少 18.2%，环比增加 4.92%。二手房成交：重点覆盖的 21 个大中城市二手商品房合计成交 189.53 万平米，同比减少 25.34%，环比增加 13.25%。库存去化：重点覆盖的 29 个城市商品房可售面积合计为 12573.57 万平米，同比减少 9.39%，环比减少 0.41%，去化周期较上上周增加 0.97 周至 76.17 周。

　　土地数据： 供给回升成交下滑，绿地控股(600606)拿地金额居榜首

　　上上周( 2018.4.16-4.22)百城住宅类土地供给： 供应建面 976 万平，环比上涨 41%，累计同比上涨 38%。土地成交：成交建面 723 万平，环比下降 16%，累计同比上涨 7%;成交总价 361 亿元，环比下降 21%，累计同比上涨 28%;溢价率 18.09%，环比下降 1.27 个百分点。城市：供应建面前三城市群分别为长江中游、长三角、成渝，前四城市分别为武汉、潍坊、泸州、唐山;成交建面前三城市群分别为长江中游、西北、西南地区;前四城市分别为呼和浩特、昆明、长沙、湘潭。企业：绿地控股拿地 53 亿居榜首，华润置地连续 5 周、新城控股(601155)连续 3 周上榜。

　　风险提示：地方成交改善趋弱;房贷利率水平持续抬升;需求端去杠杆超预期。