方正证券：5月全国房地产销售与投资依旧保持韧性 可关注两条主

　　事件：国家统计局发布2021年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。5月销售面积1.61亿平，同比增长9.2%，增速较上月减小了10.0个百分点，较2019、2020年同期均值增长14.2%；开发投资金额1.41万亿元，同比增长9.8%，增速较上月减小了3.8个百分点，较2019、2020年同期均值增长14.1%；新开工面积2.04亿平，同比减少6.1%，降幅较上月收窄了3.2个百分点，较2019、2020年同期均值减少4.9%。

　　核心观点：

　　　　1、商品房销售：

　　市场热度略有回落，预计三季度销售增速承压。一方面是因为前期热度较高透支了部分购房需求，另一方面随着调控持续加码、信贷收紧、房贷利率上浮（5月首套房贷利率为5.33%，环比增长2BP），整体市场也渐趋理性；第三，由于去年5月是疫情恢复期后的第一个楼市热度月，基数也相对比较高。由于去年6月基数相对较低，我们认为销售仍将具有一定的韧性；今年全年的销售预计仍将呈现明显的结构性增长。

　　　　2、房地产开发投资、新开工、竣工：

　　开发投资稳健增长；受供地节奏影响，新开工持续出现负增长，但降幅收窄，预计6月增速会继续回升。受到土拍两集中的影响，前期拿地的阶段性收缩导致了新开工的放缓，不过新开工降幅已经有所改善，我们认为6月新开工增速会持续回升。

　　投资稳健增长主要是源于建安的支撑；竣工步入高速释放期，符合我们的预期。我们预计全年竣工面积增速会超过8%。

　　　　3、开发商资金：

　　房企到位资金增速面临持续下滑压力，房款增速持续下滑。我们认为房企仍面临供给端融资渠道受限、需求端购房者资金被严查的调控影响，因而到位资金增速仍有进一步下行的压力。

　　投资建议：5月全国房地产销售与投资依旧保持韧性；新开工降幅收窄，我们预计下个月增速会持续回升；竣工如期大幅回暖。根据我们的测算，第一轮的两集中土拍的利润率并没有如预期中的明显回升，部分城市的预计利润率较去年还有较多下降，后续仍需持续关注二、三批次集中土拍结果，能否会带来房企利润率的回升和估值的修复。

　　建议关注：

　　1）开发板块：金地集团(行情600383,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、保利地产(行情600048,诊股)、龙湖集团、佳兆业集团。

　　2）物业板块：碧桂园服务、融创服务控股、华润万象生活、永升生活服务、新城悦服务、宝龙商业。

　　来源：方正证券(行情601901,诊股)