房地产行业5月观察：预期将转移至修复力度

　　本报告导读：

　　总量数据同比增速全面修复，随着基数将继续快速下行，预计单月同比增速基本见底，市场预期将从何时见底、转移为修复力度，地产对经济下拉的担忧下降。

　　摘要：

　　地产总量数据除新开工外全面修复，随着基数将进一步下移，同比增速的底部区间基本探明。相比于前2月份地产数据的超预期，当前地产数据的超预期更具备信号意义。5月地产销售金额/面积同比增速分别回升至-38%/-32%，没有较4月进一步下行，因此，市场预期受疫情影响带来的扰动进入尾声。同时，伴随基数将持续、且快速下移，总量数据同比增速的底部区间基本探明。

　　新开工相对例外，目前仍然处于大比例下滑过程中，以新开工面积和销售面积之间的差值来看，近2月略有收敛，若有持续的去库存情况，则基本面能够带来实质改观。新开工面积同比下滑了42%，和上月下滑的44%相比基本持平，同时，新开工面积和销售面积之间的关系，自2021年4季度以来，一直处于新开工少于销售的局面，若考虑其中不可售部分，则新开工对应的供给，持续小于需求，整体呈现总量去库存的阶段。

　　尽管这和另外观察到的去化率数据较低形成了较大的反差，但房企的开工意愿不强确实能够从微观得以验证。若新开工能够持续收敛，则微观供需矛盾能够得以一定程度缓解，需要关注的是会否有房企在3季度，因为资金压力再次打破这个格局。

　　市场的预期将从何时见底、转移为修复力度，经济下行压力的担忧下降，验证4 月底政治局会议以来的乐观态度。4月27日政治局会议召开之后，乐观预期开始发酵，核心是针对经济复苏的强度，而其中地产占据重要的地位。此前市场是在判断地产底部出现的时间，从最早的乐观预期的1 季度见底到悲观预期的4季度见底，当前重新回到年中见底。我们认为，以同比数据来判断是否见底，能够确定当前基本处于底部区域，因此，我们判断后续市场的预期将从何时见底、转移为修复的力度。

　　进一步观察社融抑或信贷数据和M2之间的剪刀差，信用再分配和结构性资产荒仍然是目前的主线，且在进一步加强。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告。同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、【中国国贸(600007)、股吧】等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。