AMC有望成为本轮地产供给侧改革的加速器

　　行业追踪（2022.8.7-2022.8.13）

　　“保交付”落地逐渐稳定市场预期

　　728政治局会议明确“保交楼”基调后，全国性AMC及郑州、江苏等地方AMC高频参与房企纾困工作并成立纾困基金。22年8月5日，中国华融与阳光集团签署纾困框架协议，将大力开展保交楼、烂尾楼盘活等合作；同日，郑州设立暂定规模为100亿元的房地产纾困专项基金；8月10日，中南建设(行情000961,诊股)与地方AMC机构江苏资产签署了合作框架协议，拟共同设立20亿元基金，用于存量债务重组、现有项目续建等。

　　近期保交付实操层面不断落地，对稳定烂尾项目交付预期、修复购房者信心具有重要意义，在“压实地方政府责任”和属地管理的主流合作模式下，AMC联动政府主体参与纾困有望成为风险化解的另一重要抓手。虽然各地纾困基金体量仍相对有限，我们认为后续AMC参与市场化资产盘活的范围与深度仍将继续提升，以加速行业出清、平稳市场信心。

　　AMC多模式并行打通资金正向循环

　　以四大AMC中的华融资产为例，目前AMC作为参与方处置不良资产主要有收购处置、重组业务、债转股、基于不良资产的特殊机遇投资、基于不良资产的房地产开发等多种模式。AMC的多种模式能从债务化解、流动性释放、资产盘活多方面打通房地产行业资金的正向循环，帮助破产企业及投资方共赢，在当前时点将有利于防止风险扩散、抑制销售下滑。

　　行业或加速迎来真实出清

　　我们认为，本轮引导AMC纾困出险房企可视为21年鼓励头部房企收并购的延续，底层逻辑仍是希望通过市场化的方式推动地产不良资产的出清，区别在于参与主体的变更。但是当前市场化纾困对项目质量要求较高，且大部分优质资产可能已经被市场消化，对于更多资不抵债的项目仍面临重组定价、纾困资金的来源和退出问题。

　　整体来看，我们认为行业良性出清进展到第二阶段，即在政府部门引导下多方主体合力展开资产的市场化盘活和流动性的恢复，针对困难房企的资金输血和资产重组是短期内的主要处理手段。随着地方主体责任的压力显现，未来有望加速进入以资不抵债项目的破产重整为标志的第三阶段，我们认为不良资产和债务问题有望得到集中暴露和解决，意味着市场将步入真实出清阶段。行业信心和市场预期也有望从此得以有效修复。

　　8月新房、二手房销售较上月有所改善

　　新房市场本周成交331万平，月度同比-29.07%，相较上月改善4.14pct；累计库存15966万平，一线去化加速、三线及以下去化放缓、二线速度持平。二手房市场本周成交163万平，月度同比+9.42%，相较上月改善14.55pct。土地市场本周成交建面3384万平，滚动12周同比-10.01%；成交总额846亿元，滚动12周同比-24.55%；全国平均溢价率+6.48%，滚动12周同比-8.49pct。

　　本周申万房地产指数+1.67%，较上周提升6.17pct，涨幅排名19/31，领先沪深300指数0.84pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.77%，较上周下降0.41pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数1.64pct；克而瑞内房股领先指数为-4.53%，较上周下跌1.06pct。

　　投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团(行情600383,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、龙湖集团、招商蛇口(行情001979,诊股)；2）优质成长：新城控股(行情601155,诊股)、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、【招商积余(001914)、股吧】(行情001914,诊股)、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份(行情600376,诊股)、华发股份(行情600325,诊股)、金融街(行情000402,诊股)、越秀地产、建发国际、滨江集团(行情002244,诊股)、绿城中国等。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期