房地产行业：打破常规 重构的土地供给体系

　　11月份一线城市推地数量大增，成交基本持平。11月份一线城市推出的土地数量大增， 截止11月27日为止，一线城市推出住宅土地规划建筑面积785.93万方，同比增长39%， 环比增长166%。从成交来看，11月份成交土地建筑面积437.75万方，同比增长1%，环比增长77%。

　　从结构来看，供给主要位于北京及广州。北京11月份新推规划建筑面积181.10万方，同比增长 86%，环比增长 335%。广州 11 月份新推规划建筑面积 760.42 万方，同比增长 174%，环比增长 134%。 四季度开始，住宅土地流拍的数量在逐渐增多，集中在二线城市。2018 年 8 月及 10 月 300 城流拍的住宅项目建筑面积分别达到历史较高水平，达到 1097.74 万平、1748.07 万平。

　　分结构来看，一线城市住宅用地的流拍情况较少，主要集中在二线城市。其中， 2018 年 6 月份二线城市流拍的规划建筑面积686.29万方，为近年内高峰。 从总量来说，全国土地成交相对去年微降，住宅市场广义去库存。2018 年前11个月， 全国 300城住宅土地成交建筑面积68,005万方，同比下降了1%；住宅土地出让金25,922 亿元，同比下降了 9%。如果我们以全国的商品住宅销售面积来计算今年以来广义库存的累计情况，可以看出，前 10 个月，全国商品住宅销售 115,432 亿平米，300 城住宅土地成交面积 63,502 亿平米。我们假设 300 城土地出让占据到了全国土地出让的 80%，倒推来看，从 2015 年开始，住宅市场一直在去广义库存。

　　2018 年全年，一线城市土地成交降低较大，二线城市成交面积基本与去年持平。2018 年前 11 个月，一线城市住宅土地成交建筑面积 2,126 万方，同比下降了 13%。从地价来看，成交楼板均价从 2017 年的 15159 元/平下降到 2018 年 14411 元/平，溢价率从 2016年的高点 66.9%下降到 2018 年的 8.41%。

　　二线城市出让面积基本与去年持平。2018 年前 11 个月，二线城市住宅土地成交建筑面积 29,724 万方，同比上升了 8%。从地价来看，二线城市的平均楼板价从 2017 年的 4624 元/平下降到 2018 年的 4221 元/平。溢价率从 2016 年的高点 58.2%下降到 2018 年 14.43%。

　　我们维持四季度基本面二次探底的观点，目前处于探底阶段当中，博弈的内容从政策的方向变为政策底的持续性。关于二次探底过程中的行业变化，可以参考报告《用金融， 重塑地产周期》，我们预计负增长区间将维持较长时间，但增速的低点预计在 Q4 达成， 因此，二次探底带来的股价下行进入后半程。我们推荐万科 A、保利地产、【招商蛇口(001979)、股吧】、 华夏幸福等公司。

　　（文章来源：【国泰君安(601211)、股吧】）