地产链兵器谱 纵览2019及业态展望

　　本期产业观察聚焦房地产产业链，一条是投资建设的链条，一条是消费和服务的链条。

　　前者主要涉及周期和消费类行业；后者主要涉及消费、新兴产业和金融类行业。

　　从产业链的高度，观察地产产业链上的：地产开发、运营、建安、建材、钢铁、家电、家居装饰行业，并且聆听首席说行业投资策略。

　　从投资链条看，从房屋开工到竣工，随着精装和全屋整装的推进，室内装修装饰部分将逐渐从竣工后环节前置到竣工前。在传统的房地产投资建设链条中(即不含室内装修装饰)，建安工程占整个房地产开发投资额的7成。而在这个建安环节中，据我们测算，建筑构建的造价占比在4成，建筑装饰的造价占比在3成，中间费用等占比3成。钢筋混凝土在总造价中成本占比约2成。随着精装和全屋整装的推进，由房企进行集中采购，房企的建安造价在2000元/平方米左右，按照400元/平的简装成本测算，房企的建安成本提升至少25%。

　　从消费服务的链条看，变化或更加显着。“重涂”的大市场可能仍在一二线城市，内装的“功能”性的诉求依然远胜“设计”，老龄化及二胎潮驱动地面材料的争夺战硝烟再起，装修需求将逐步向大宗市场以及重装修方向变化，新兴小家电崛起；房地产金融化主要是在存量地产(运营)领域，发掘存量业主的价值，地产与产业的结合，证券化等，装配式是工业化的一个表现形式。

　　地产销售下行进入二次探底，而预测投资增速依然在5%。预售到施工的再投资部分是19年投资增速的重要支撑，将锁在土地里的资金迅速的释放出来，对于新开工形成较强的支撑。建筑认为在各项政策积极释放下，首先利好基建，但是房建也有一定支撑力度。区域好于全国边际好于总量还将作用于建材，特别是早周期开工端的水泥、防水材料等。

　　（文章来源：【国泰君安(601211)、股吧】）