美国房地产市场持续走弱，铜熊进一步确认

　　作者 | 张维鑫 中信建投(601066)期货工业品分析师

　　报告时间 | 2022年8月25日

　　美国房地产数据全面回落，在货币紧缩背景下，房地产或已进入周期下行阶段，基于过往规律，这是对铜熊的进一步确认。基于铜熊判断，当前策略仍以逢高沽空为主，建议持有空单底仓，或买入看跌期权。

　　2022年7月份，美国房地产数据进一步下滑。数据显示，7月美国新建房屋销售数为4.2万套，环比减少16%，较2021年3月份接近腰斩。从折年数据来看，7月份51.1万套，环比减少12.65%，自2021年3月份以后的16个月中，仅有4个月是环比增长的，同比下滑幅度已经达到29.6%，较2020年10月份的峰值接近腰斩。美国成屋销售同样大幅下滑，7月折年数录得481万套，环比减少5.8%，不考虑2020年疫情的冲击，已是2014年以来的最低水平。

　　在销售数量连续下滑的情况下，美国新屋价格也出现了颓势。7月份美国新屋价格中位数为43.94万美元/套，较2022年4月份下跌了4.1%。如果将物价变化和趋势因素剔除，房价见顶回落的迹象更明显。数据显示，本次房价指数第一次见顶是2021年11月份，达到了80.1，2022年4月份创新高达到了84.1，7月份仅为60.3，基本是2021年9月份以后的最低水平。

　　在销售下滑的同时，美国房屋库存也在上升。7月份，美国新建房屋待售数量已经达到46.6万套，环比增加1.2万套，较2020年8月份的低点增加了64.7%，较10年前上升了221.4%，距离2006年的历史峰值仅差距10万套，以目前的积累速度，有望很快接近。成屋方面，进入2022年以后库存持续上升，目前已经达到131万套，与2021年峰值持平，有望确认美国地产库存拐点。

　　美国房屋建设情况也已经连续多个月下滑。数据显示，7月份，美国已获得批准的新建私人住宅折年数录得168.5万套，环比减少1.1万套，较3月份减少近20万套。7月已开工的新建私人住宅折年数录得144.6万套，环比减少15.3万套，较4月份减少35.9万套。仅从建设情况来看，尚无法确定是短期波动还是大周期拐点的到来，但结合销售、库存数据的变化，后者的可能性更大。

　　综合美国房地产市场销售、库存、建设等方面的数据，再考虑到美国本轮房地产市场上行周期已经经历10年、美国货币政策正处于紧缩周期，联邦基金目标利率已经位于2008以后的最高水平，我们认为美国房地产已经进入了周期下行阶段。

　　2.1 新建房屋销售领先铜价19个月

　　1963年至今，美国新屋销售拐头与铜价见顶之间分别相差6个月、10个月、18个月、30个月、32个月，均值为19.2个月。这一轮周期销售高点最早是出现在2020年7月份，彼时月销8.5万套，2021年4月，美国新屋销售第二次见顶，未能突破前高，基本确认了下行趋势的开启。若以2022年6月作为本轮铜熊开启的起点，2020年7月至2022年6月间隔23个月，2021年4月距2022年6月14个月，基本符合过往规律。

　　2.2 房屋价格领先铜价11个月

　　从过往规律来看，新屋价格指数领先于铜价见顶的时间分别为22个月、9个月、12个月、11个月、4个月、13个月、5个月，平均时间近11个月。疫情爆发后，新屋价格指数第一个高点在2021年11月份出现，第二次出现在2022年4月份。连续两次从高点回落，基本面可以确认下行趋势。2021年11月份距2022年6月份间隔7个月，2022年4月份则与之间隔2个月，整体上也未脱离过往规律太多。

　　一方面，在美国，房地产市场消耗的铜是铜消费的重要组成部分，房地产市场进入下行阶段，意味着美国市场铜需求存在转弱可能。另一方面，房地产市场的强弱实际上也反映出经济形势和货币环境，它的下行也代表着经济增长放缓、货币由松到紧。无论是从哪一个角度出发，我们都有理由相信，美国房地产进入下行周期是对铜熊的一种确认。

　　判断铜是熊市，未来的观点和交易策略就有了基本原则：如无必要不做多，以持有空单底仓为主。我们一直认为，铜进入熊市后，价格重新回到67000元/吨以上的可能性非常低，那么65000以上已经是非常好的做空机会，上方以后较厚的安全边际，而在这种条件下，铜价实际上能涨到65000以上的可能性也不大，最终能达到的高点就在63000元/吨附近。因此，我们看到，近期铜基本面强势，低库存+供应扰动，现货高升水，期限强BACK，但铜价涨幅依然有限。

　　展望未来，随着8月接近尾声，高温天气缓和，供应端扰动减少，市场焦点重回越来越糟糕的经济数据和美联储即将到来的9月加息，铜价有望迎来较大幅度的下跌。策略上，建议逢高布局空单，或买入59000元/吨上下执行价的看跌期权。