上半年拿地金额第一，粮草丰裕的万科（02202）如何开启下半年？

　　宣布花551亿买下广州广信资产包后，万科以1463亿的拿地金额问鼎2017年上半年“拿地王”。

　　7月6日，万科董秘朱旭在6月份销售及经营电话会议中表示，如果算上6月29日斥资551亿元购得的广信资产包，万科上半年拿地金额约达1463亿元，占签约销售金额54%左右，在行业内投入最多。

　　了解到，这6个月，万科共实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.82%；销售面积1868.5万平方米，同比上涨32.61%；新增项目90个，同比增长16.88%。

　　花钱囤地，粮草丰裕，万科给2017年开了个好头，它打算如何开启下半年？

　　重庆成万科新宠

　　房地产上半年市场集中度不断提升，行业排名前十二位的房企的市场占有率接近30%，较2016年提高八个百分点。同时，6月份全国土地市场成交量也非常大，价格环比呈上升趋势。

　　根据万科各月公报了解到，今年上半年，万科新增项目数量已达90个，而去年上半年新增项目数量77个，今年上半年同比增16.88%。不考虑广信房产资产包，1-6月万科的拿地金额已达605.72亿元，而去年上半年拿地金额498.44亿元，今年上半年同比增21.52%。

　　销售方面，今年1-6月，万科累计实现销售金额2771.8亿元，同比增45.82%。销售面积1868.5万平方米，同比增32.61%。

　　按万科每月公告，万科在2017年上半年一共新增了90个项目，分别分布在佛山、福州、中山、广州、苏州、无锡、嘉兴、沈阳、青岛、大连、太原、北京、武汉、西安、上海、宁波、昆山、徐州、常熟、南通、哈尔滨、天津、长春、重庆、厦门、杭州、苏州、唐山、北京、郑州、东莞、南昌、贵阳、成都、中山、珠海、长沙、漳州、南京、合肥、石家庄、鄂州、兰州等43个城市。

　　其中，拿地金额排名前五的分别是：重庆（69.96亿元）、广州（61.68亿元）、厦门（61.18亿元）、北京（58.57亿元）、天津（40.63亿元）。

　　拿地块数排名前五的分别是：重庆（6块）、西安（5块）、广州（4块）、厦门（4块）、无锡（4块）。

　　不管是拿地金额还是拿地块数，重庆都排在了最前面的位置。万科今年上半年在重庆拿地花的钱甚至超过了去年全年在重庆拿地花的钱。了解到，万科去年全年在重庆拿地总金额是21亿元，拿地总面积是47.1万方，拿地数量是4块。

　　551亿购广信资产包

　　价值551亿元的广信资产包被王石称之为是为其离开万科的“大礼包”。

　　7月6日晚，万科发布了关于购买广信房产资产包项目的进展公告。6月29日，广东国际信托投资公司旗下广东省信托房产开发公司（简称“广信房产”）的股权及债权等三项权益在南方联合产权交易中心进行拍卖，该标的整体挂牌价格近447亿元。该拍卖吸引了包括万科、保利、碧桂园（02007）、越秀、中海等多家房企垂涎，经过多轮竞拍，最终万科旗下广州市万溪房地产有限公司以551亿元的价格单独拿下。

　　根据万科发布的进展公告，广信房产资产包的核心资产为广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米，其中约98%均位于荔湾区、越秀区，周边基础设施及配套完善，地理位置非常优越，属于十分稀缺的战略资源。

　　其中，广信房产拥有部分未开发土地的土地使用权，包括位于荔湾区的花地湾地块；越秀区的万福花园、荣华南地块；白云区的金兰花园、丹桂花园、春兰花园。

　　另外，广东国投持有的对广州分公司的100%投资权益。而广州分公司拥有包括位于黄埔区的普晖村待开发项目等资产。

　　穆迪副总裁、高级信用评级主任曾启贤称，上述地块主要分布在广州市内的核心地段，并可加强万科在一线城市的市场地位和土地储备，因此收购具有正面信用影响。

　　万科称，参与标的竞买将是公司扩大土地储备、稳固与提升市场地位的难得机遇；而广州作为一线城市，房价相比北京、上海、深圳等城市一直控制在较为合理水平。拍卖标的位处广州市区核心区域，新房供应量少，依托公司良好的开发能力，未来房价将有着一定的支撑。本次交易有利于公司扩大在广州的土地储备、稳固与提升公司在广州的市场地位，进一步增强公司的盈利能力。

　　了解到，人民币551亿元的收购价格约占了2016年万科土地支出的45%。

　　下半年加快去库存

　　7月6日下午，万科董秘朱旭在6月份销售及经营电话会议中称，上半年市场集中度不断提升，行业排名前十二名房企的市占率逼近30%，较2016年提高8个百分点。与之对应，销售额在50-100亿元的房企数量有所下降。

　　朱旭指出，在大型房企全国性布局的情况下，小房企的生存空间在不断受到挤压。

　　土地市场方面，朱旭援引数据称，6月份全国土地市场成交量非常大，价格环比呈上升趋势。在万科长期关注的27个城市中，6月土地建筑面积成交4980万平方米，环比上升116%；成交金额2100亿元，环比上升118%。

　　而在展望下半年市场形势时，朱旭认为，在调控的约束下，整个行业大概率会呈放缓趋势。同时银行信贷融资政策依然会继续趋紧，房地产企业资金链在下半年或年底迎来一轮考验。因此，下半年房企应关注拿地节奏，优化现金流管控、负债率水平等指标。

　　朱旭还提及，下半年万科计划加快去库存速度，比如在北方区域的部分三线城市，坚决把长期库存去掉。她同时强调，目前万科可售货值和在建资源“非常丰富”，相信全年销售较上一年有不错的增长。

　　海外发展并行

　　万科似乎正把海外投资放在更为重要的地位。

　　7月4日，万科发布公告称，万科美国22-12 JACKSON AVENUE项目公司在美国向银行申请9850万美元的开发施工贷款，而万科将为此贷款提供保证金质押担保。

　　操作该项目的22-12 JACKSON OWNER LLC（简称“项目公司”）的贷款期限自贷款协议签署之日起至2020年6月30日止，可延期。项目公司的股东需按股权比例为本次贷款提供总额不超过27087，500美元的保证金担保，万科美国根据所持70%的股权提供不超过18961，250美元的保证金质押担保。

　　翻阅万科2016年年报发现，当时万科就已提及“完善海外布局已经成为万科发展的重要战略”。 2016年，万科的海外项目贡献销售达33亿元；截至2016年底，万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。

　　业界普遍认为市场资金和政策逐渐收紧，曾宣布“不当地王”的万科囤足了草粮，看起来不慌不忙，它的下半年将如何开场，还得等时间给出答案。