罗康瑞：“很不满意”瑞安房地产(00272)表现 重启王牌新天地

　　本文选自“观点”微信公众号，作者“观点地产新媒体”，原标题《观点人物 | 罗康瑞：重启新天地》。

　　罗康瑞或许没有想到，不过几年光景，内地房地产行业就已经开始谈及天花板、转型、去地产化等字眼，当大部分同行都对千亿目标虎视眈眈时，曾凭借新天地风光一时无两的瑞安房地产(00272)，如今仍徘徊在年销售额200亿左右的规模。

　　一周前，他如期现身瑞安房地产2017年中期业绩会，这是他自2013年6月复出担任行政总裁后，瑞房的第五个中期业绩会。面对规模发展不尽人意、股民的责难和媒体的追问，被戳中痛点的罗康瑞再次坦承，对公司和自己这几年来的表现“很不满意”。语气一如四年前，他回归执掌业绩惨淡的瑞房时般诚恳。

　　这是他真性情的一面。2012年，瑞安房地产的业绩出现大面积下滑时，罗康瑞就直接承认他未能察觉中国房地产业2008年以来发生的变化，并表示“自己要负责任，有错就要调整”。

　　只是，这几年瑞房一直在出售物业，奉行将轻资产进行到底的模式，让市场对停滞不前的瑞房和不作为的罗康瑞有所不满。不过，值得注意的是，作为成名之作以及公司的核心物业，罗康瑞曾强调新天地一定不会出售，“人家出多少钱我都不卖”。

　　或许在出售各种物业的同时，他也在等待一个时机，重启这个曾经带领瑞房在内地创出一片天地的作品。不久后，这一想法或将在成都实现。

　　8月25日，成都东客站枢纽经济发展区官方微信平台公布消息称，在24日香港举行的“川港澳合作周”上，成华区东客站枢纽经济区被港资看好，现场签订两个项目，其中就包括香港瑞安集团成都天地项目。

　　复出这四年

　　多数时候，罗康瑞都喜爱穿着传统的中山装，戴无框眼镜，透出文人般的儒雅气质，与朱玲玲相恋8年后终成眷属也为其添了个“专情贵公子”的称号。事实上，与儒雅外貌不那么相符的是，罗康瑞是个内心很强大的人。

　　曾经有媒体爆料，在一次业余高尔夫球赛中，因为没有提前热身，罗康瑞的一记开球，斜飞进了草丛。按照规则，业余选手可以用Muligan重新开球，但罗康瑞没有用Muligan 来掩饰失误，而是径直走向球道，继续打下去。

　　对于企业的管理，这位创始人同样坚持。2012年，瑞安房地产的业绩现大面积下滑，不仅营业额同比下滑43%，股东应占溢利下滑41%，竣工面积也只有64.5万平方米，与年初承诺的最少100万平方米相差甚远。

　　在此情况下，已于2011年辞任行政总裁职位，退居二线的罗康瑞决定回归执掌大局。按照他的说法，“自己要负责任，有错就要调整”。

　　四年间，这位年近七旬的掌舵人一直致力于将瑞房驶回正确的航道。

　　首当其冲的就是告别“资产重、周转慢”的商业模式。罗康瑞甚至直接指出，公司资产总值1110亿元，当中52%资产均可供出售，以此提供盈利贡献或置换高回报项目。

　　于是，过去几年我们看到了一直忙着卖卖卖的罗康瑞。据观点地产新媒体不完全统计，自2012年起，瑞安以11.68亿出售沈阳项目二期，到最近一次的2017年5月，将重庆天地79.2%股权以41.33亿对价卖给了万科，罗康瑞在出售物业上已经套现将近300亿。

　　瑞房半年报显示，截至2017年6月底，公司在国内仅剩下9个发展项目，分别位于上海、武汉、重庆、佛山及大连五个主要城市的黄金地段，土地储备的总建筑面积1170万平方米。

　　虽然近几年来一直有在调整转型，但在罗康瑞看来，速度是不够的，效率也并不满意，所以公司现在仍然继续有管理架构、人员调动等动作。

　　业绩会上，他更向媒体坦承，“我不会只是说一下，一定是在后面默默耕耘，做出成绩才是重要的。如果我没心将公司做好的话，我应该就退休了，将公司直接给罗宝瑜做了。”

　　重启新天地

　　在罗康瑞改造瑞安房地产的规划中，新天地是他最重要的筹码。曾经，他希望通过中国新天地IPO进行资产整合。

　　作为瑞安集团在内地的第一部作品，也是最有代表性的作品，上海新天地的成功为罗康瑞打开了从香港转战内地的市场大门。随后，瑞安很快将新天地模式复制在国内的各大城市，包括佛山、大连、重庆、杭州、武汉等等。

　　及至2010年年初，罗康瑞透露出计划将内地的收租物业业务独立分拆上市的想法。但当这一想法初具雏形时已经是2012年，该年5月瑞房明确已就分拆中国新天地向联交所提交建议。

　　只是，重资产模式拖累了瑞安的发展，随着业绩的下滑，罗康瑞不得不推行轻资产策略和资产变现计划，分拆新天地上市的夙愿却一再推迟。在他看来，只有待中国新天地的商业模式落实且趋于稳定后，这一上市计划才会重新进行。

　　或许，在出售各种物业的同时，罗康瑞也在等待一个时机，重启这个曾经带领瑞房在内地创出一片天地的作品，而成都或将成为他选择的城市。

　　8月25日，成都东客站枢纽经济发展区官方微信平台公布消息称，在24日香港举行的“川港澳合作周”上，成华区东客站枢纽经济区被港资看好，现场签订两个项目，其中就包括香港瑞安集团成都天地项目。

　　据介绍，该项目位于成都东客站枢纽经济集聚区，占地122亩，总投资约60亿元，将被打造成为集时尚购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色风情商业街、商务公寓、精品住宅等多业态于一体的城市综合体。据透露，瑞安方面规划方案早已给出并已在审核收尾阶段。

　　此次正式签约后，瑞安“天地”系列商业项目将正式进军成都，这也是瑞安的第六座天地系列项目。

　　虽然距离其曾经抵达的高度愈来愈远，但作为最早一批来内地发展的港资地产商，罗康瑞的胆识和远见早已为业内所认可。只是当港资地产商“坚持不赚快钱”的理念，与内房为求规模宁愿牺牲部分利润的现实碰撞时，前者大多面临着被甩在身后的尴尬境地。

　　在创业者的众生相中，有人出走半生，归来仍是少年，有人则老骥伏枥，志在千里。从1971年创立瑞安建业，69岁的罗康瑞在内地房地产市场收获了人生大部分的成就感，能否凭借天地系列弥补剩下的遗憾，或许还需作出更多的努力。